나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [14] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (14)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층503호

건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 503호

토지 면적: 10.97㎡ (약 3.32평)

건물 면적: 62.64㎡ (약 18.95평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 234,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주변은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 혼합된 지역입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본 건이 속한 대명아파트(70세대)는 3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지 위에 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본 건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 시설: 인천기계공업고등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 세부적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-08-13 접수)

주요 권리 내역:

* 을4 주택임차권: 정서현 (전입 2016-11-11, 확정 2016-11-04, 등기 2024-11-12, 권리금액 65,000,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑2 압류: 기흥세무서장 (2024-06-14 접수) - 말소 예정

* 갑3 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024-10-07 접수) - 말소 예정

특이사항: 대항력 있는 임차인 정서현(정 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 보증금: 대항력 있는 임차인 정서현의 주택임차권(을4)은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 총 보증금은 71,400,000원이며, 등기부상 임차권 등기 금액은 65,000,000원입니다. 경매 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 최소 65,000,000원, 실질적으로는 71,400,000원 전액을 인수할 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 71,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-11

* 확정일자: 2016-11-04

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 차임이 0원인 특이한 임대 조건으로, 계약 관계 및 실제 점유/사용 목적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 인천 미추홀구 주안동의 준주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다. 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설은 오피스텔로서의 잠재적 임대 수요를 뒷받침합니다. 인천기계공업고등학교가 인접해 있어 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동이 가능한 입지입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인천기계공업고등학교가 가까이 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 기계식 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 정서현 임차인의 보증금 71,400,000원(등기 65,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 추가 비용 발생 요인입니다.

채무 총액: 총 등기부채권액 4,385,000,000원으로, 본 건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이로 인해 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하기 어려울 것으로 예상되며, 매수인의 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다.

공동담보: 물건 특이사항에 공동담보가 명시되어 있어, 추가적인 권리관계 확인 및 분석이 필요합니다.

차임 0원 임차인: 임차인의 차임이 0원인 점은 특수한 상황으로, 임대차 계약의 실제 내용 및 잠재적 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

안정적인 입지: 인천 미추홀구 주안동은 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

실거주 및 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 실거주 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

시세 대비 낮은 취득가 기대: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 개발 호재 확인 시 가치 상승 기대: 향후 해당 지역의 개발 계획 또는 부동산 시장 활성화 여부에 따라 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

인수 보증금 (최소 기준): 65,000,000원 (등기 임차권 금액 기준)

실질적 인수 보증금: 71,400,000원 (임차인 총 보증금)

현 시세 (추정): 본 건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 감정가 수준(234,000,000원) 전후로 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금(최소 6,500만원)을 제외한 순수 취득 희망 가격을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

희망 총 취득가 (시장가): 210,000,000원 ~ 220,000,000원 가정.

이 경우, 순수 입찰가 희망 범위는 다음과 같습니다.

210,000,000원 (희망 총 취득가) - 65,000,000원 (인수 보증금) = 145,000,000원

220,000,000원 (희망 총 취득가) - 65,000,000원 (인수 보증금) = 155,000,000원

따라서, 인수 보증금(최소 6,500만원)을 제외한 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

주의사항: 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금 중 등기부상 금액(6,500만원)을 기준으로 산정된 것이며, 실제 인수해야 할 보증금이 71,400,000원 전액이 될 경우, 본 입찰가는 매우 높아지게 됩니다. 따라서 실제 인수 보증금액을 명확히 인지하고 입찰가를 재산정해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인(정서현)의 보증금(71,400,000원)을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 특징입니다. 이로 인해 일반적인 경매 물건보다 경쟁이 낮을 수 있으며, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금의 규모가 상당하므로, 총 투자 비용과 수익률을 면밀히 검토해야 합니다. 채권 총액이 매우 높다는 점은 임차인의 배당 가능성이 낮다는 것을 시사하며, 매수인의 보증금 인수 부담을 가중시킬 수 있습니다. 투자 결정 전, 현장 방문을 통해 물건 상태, 임차인과의 소통 가능성, 주변 시세 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.