나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 인천지방법원 2024타경564178 (2)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층 202호이며, 본 물건은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 237,000,000원입니다.

토지 면적은 11.38㎡ (약 3.44평)이며, 토지 지분 면적 또한 11.379999999999999㎡ (약 3.44평)입니다.

건물 면적은 65.24㎡ (약 19.74평)이며, 건물 지분 면적도 65.24㎡ (약 19.74평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청평생교육과), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2016년 8월 17일이며, 권리자명은 김정호입니다.

말소기준 권리는 2021년 8월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 4,320,000,000원)입니다.

이 외에 기흥세무서장의 압류, 미추홀구(인천광역시)의 압류 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 4,320,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016년 11월 10일

확정일자: 2016년 11월 10일

배당신고일자: 2025년 1월 9일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 임*규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017년 2월 16일

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 김 의 존재로 인해 보증금 인수 여부를 면밀히 재확인해야 합니다. 특히 보증금은 명시되어 있으나 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 임대차 계약의 실질 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 비어있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 도심 지역으로, 지역 상권은 비교적 활성화되어 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에 인천기계공업고등학교가 위치하며, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 있어 배후 수요는 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 15층 건물 중 2층에 해당합니다. 사용승인일은 2016년 8월 11일입니다.

외벽은 치장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거/업무 편의시설

오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능하며, 주변 교통 및 근린시설과의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매우 높은 채권 총액(43.2억원)에 비해 감정가가 낮다는 점은 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

임의경매 채권자(농업협동조합자산관리회사)의 채권 총액이 매우 높아, 해당 채권자가 경매를 취하하지 않는 이상 낙찰가는 감정가 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 김 (보증금 65,000,000원, 차임 0원)의 존재는 중요 리스크 요인입니다. 차임이 0원이라는 점과 대항력이 있다는 점을 고려할 때, 임대차 계약의 세부 내용을 철저히 조사하여 명도 시 발생할 수 있는 문제점과 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

6.3. 기타

토지이용계획상 방화지구, 상대보호구역 등 다양한 용도 제한이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 입지입니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 43.2억 원에 달하는 높은 근저당 설정액과 대항력 있는 임차인 존재는 상당한 투자 리스크로 작용합니다. 특히 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금(6500만원) 및 차임(0원) 조건은 명확한 추가 확인이 필요하며, 이 부분에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 편리한 교통 및 주변 생활 편의시설

* 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 현 시세 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 237,000,000원을 기준으로 하되, 과도한 채권 총액과 대항력 있는 임차인 존재로 인한 리스크를 고려하면, 권리 분석상 인수 보증금은 0원으로 계산되나 실질적인 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

주변 유사 면적 오피스텔 매매 사례(약 7500만원 ~ 2.3억원)를 참고하였을 때, 본건은 65.24㎡ 면적에 대해 감정가가 237,000,000원으로 책정되어 있습니다.

채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점과 대항력 있는 임차인 리스크를 감안할 때, 본건의 시세는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 잠재적 추가 비용과 명도 리스크를 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.