나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [8] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

감정가: 234,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 3층305호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.79㎡ (약 3.26평)

건물면적: 61.93㎡ (약 18.73평)

건물지분: 61.93㎡ (약 18.73평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량을 통한 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남동측으로는 노폭 약 34m, 북동측으로는 노폭 약 8m의 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 중 3층 305호입니다. 2016년 8월 11일에 사용 승인되었으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 주변 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (2022-06-13 일반상업지역 지정, 2020-03-30 방화지구 지정, 2018. 7. 1. 가축사육제한구역 지정, 2016-07-14 상대보호구역 지정, 수도권정비계획법상 과밀억제권역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존등기(김정호, 2016.08.17)가 있으며, 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(2021.08.13 접수, 채권액 4,320,000,000원)입니다. 이 외에 국민건강보험공단, 기흥세무서장, 수원시 명의의 압류 등기들이 존재하나 모두 말소될 예정입니다. 경매 신청 채권자 역시 농업협동조합자산관리회사(2024.10.07 접수, 채권액 3,877,996,350원)입니다. 등기부채권 총액은 약 44억 원에 달합니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 박슬아 (박 ) 씨가 전입일자(2021.04.14)와 확정일자(2021.03.11)를 모두 갖추고 있으며, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금은 80,000,000원이며, 차임은 없습니다. 배당신고일자는 2024.10.31입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있습니다. 을구 4번 순위의 주택임차권(박슬아)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (인수되는 임차보증금: 80,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 주안동 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상업 시설이 발달할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 오피스텔 및 주변 주거 단지, 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성될 것으로 보입니다.

4.2. 배후 수요

오피스텔 거주자 및 주변 대명아파트 등 공동주택 거주자, 인근 업무시설 종사자 등을 주요 배후 수요층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 문화 시설 및 편의 시설에 대한 추가 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.2. 교육 환경

본건 북동측 인근에 인천기계공업고등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박슬아 씨의 보증금 80,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이로 인해 실제 매수 총액이 증가할 수 있으며, 임차인과의 협상이 원만하지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 채권 관계가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

인천 미추홀구 주안동은 지역 내 교통 요충지로서의 중요성을 가지며, 지속적인 개발 및 도시 정비 사업을 통해 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다양한 용도의 시설이 혼재하여 복합적인 가치를 지닙니다.

7.2. 시장 전망

인천 지역 부동산 시장은 정부 정책 및 교통망 확충 등에 힘입어 꾸준한 회복세를 보이고 있습니다. 본건 역시 이러한 거시적인 시장 흐름의 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 개별 물건의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이는 낙찰 후 추가 비용 발생으로 이어질 수 있어, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 그러나 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 감정가 대비 상당한 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다. 임차인과의 협상 가능성, 명도 가능성, 그리고 예상되는 총 실질 매수 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가 234,000,000원은 현재 해당 지역 오피스텔의 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 매매가는 임차인 인수 보증금, 명도 비용, 부동산 경기 변동 등 다양한 요인에 의해 영향을 받으므로, 감정가만을 기준으로 판단하기에는 한계가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수되는 임차보증금 80,000,000원을 제외하고, 경매 절차상의 순수 입찰가격을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

본 제안가는 감정가를 참고하여 보수적으로 접근한 것이며, 실제 입찰에서는 해당 물건의 명도 가능성, 추가적인 조사 결과, 그리고 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 임차인과의 협상 및 명도 전략 수립이 낙찰 후 실질적인 수익률을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.