나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [13] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (13)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 244,000,000 원

토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

건물면적: 65.24㎡ (약 19.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2016년 08월 11일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 34m 도로, 북동측으로 노폭 약 8m 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

특이사항: 대항력있는임차인 존재 (김은규)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (고지된 정보 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 김은규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2018년 10월 01일

대항력: 있음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 오현식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 02월 07일

대항력: 없음

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거시설과 상업시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 인천기계공업고등학교 등이 위치하여 학생 및 교직원 유동인구가 있을 수 있으며, 주거 밀집 지역의 근린생활시설로서의 역할을 수행할 것으로 보입니다.

다만, 대형 상업시설이나 업무 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 상권의 확장성은 제한적일 수 있습니다.

주변 오피스텔 매매가로는 전용면적 약 28.5㎡의 오피스텔이 7,500만원에, 약 82.32㎡의 오피스텔이 2억 3,000만원에 거래된 사례가 있으며, 약 66.21㎡의 오피스텔 전세가 1억 8,890만원에 있는 것으로 나타나, 본 건의 감정가(2억 4,400만원)는 주변 시세와 비교하여 적정한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 출입이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

주변 교육시설: 인천기계공업고등학교가 북동측 인근에 위치하며, 인천경원초등학교, 인천주안초등학교, 인천남부초등학교 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 주변에 주안역지하상가, 주안로지하상가 등이 있어 쇼핑 편의성이 있으며, 다수의 숙박시설 정보가 있어 관광 및 비즈니스 관련 편의시설이 잘 갖추어져 있음을 시사합니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보 내에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)의 연접 보고는 없으나, 주안동 일대에 빈집이 방치되어 안전 및 환경문제가 제기되는 지역이 존재한다는 점은 간과할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인(김은규)'의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 계약의 실체와 임차인의 권리 주장 범위에 대한 면밀한 법률적, 사실적 검토가 필수적입니다. 만약 임차인이 예상치 못한 금전적 또는 법적 요구를 할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 오피스텔 건물이 15층 규모로, 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동이라는 입지적 장점과 함께, 인근 학교 및 상업시설 접근성이 양호한 편입니다. 철근콘크리트구조의 15층 건물 내 오피스텔로서, 감정가는 현재 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'이 보증금 및 차임을 0원으로 신고한 매우 이례적인 상황은 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 인수 부담을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이러한 리스크를 감수할 수 있다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 및 교통 요건

적정 수준의 감정가 및 시장 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능성

주변 편의시설 및 학군 등 생활 인프라 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000 원

인수 보증금 합계: 0원

시장 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 매매가는 2억 3,000만원에서 2억 8,000만원 선으로 추정됩니다.

'대항력 있는 임차인'의 존재로 인한 불확실성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 관련 리스크를 감안하고, 낙찰 후 명도 및 권리 정리에 필요한 제반 비용을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 195,000,000 원 ~ 220,000,000 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 금액은 시장 상황 및 임차인과의 협상 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.