나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564178 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 2층201호 외 20개 호수로서,

외벽 : 치장석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 섀시 창호 등.
(집합건축물대장 사용승인일: 2016.08.11).

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 완경사지대 부정형의 토지로서, 대명아파트(70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육
청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564178 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 2층201호

구분: 오피스텔

감정가: 238,000,000원

토지 면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

건물 면적: 68.46㎡ (약 20.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

사용승인일: 2016년 8월 11일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로: 본건 남동측으로는 노폭 34m 내외의 도로, 북동측으로는 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리 및 압류, 임의경매 개시 결정 등은 낙찰로 인해 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송 (송교헌)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 5일

확정일자: 2021년 6월 7일

배당신고일자: 2024년 10월 14일

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 배당 신고를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 송 (송봉헌)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 1월 7일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인이지만 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원. (단, 상기 송 임차인의 보증금 75,000,000원 중 배당받지 못한 금액 및 송 임차인의 보증금 미상분 발생 시 인수될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

건물 용도: 오피스텔로 이용 중이며, 주변에는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물 규모: 15층 건물 내 2층 201호이며, 집합건축물대장상 총 26개 호실이 등재되어 있습니다.

주변 시설: 인천기계공업고등학교 인근에 위치하고 있습니다.

상권 특징: 주안동 일대는 상업 및 주거 지역이 복합된 지역으로, 지역 내 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 일상생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주차: 건물 전체 기준으로 기계식 주차 40대, 자동 주차 14대 등 총 54대의 주차가 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역 및 주거/상업 혼합 지역으로 생활 편의성은 높으나, 공동 주택 특유의 소음 등 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 송 임차인은 보증금 75,000,000원에 대항력이 있으며, 배당받지 못한 금액은 인수될 수 있습니다. 또한, 보증금 및 차임 정보가 미상인 대항력 있는 임차인 송 이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 진행이나 매각물건의 범위에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물 정보: 오피스텔 용도이나 '대명아파트'라는 명칭을 사용하고, 집합건축물대장상 '공동주택, 업무시설'로 기재되어 있어 실제 이용 현황 및 공부상 차이점 여부 확인이 필요합니다. (현재 '공부와의 차이'는 '해당 사항 없음'으로 기재되어 있습니다.)

주차 시설: 기계식 주차 및 자동 주차 시스템은 관리 비용 발생 및 고장 시 불편 초래 가능성이 있습니다.

주변 시설: 조사 결과, 해당 주안동 622-2번지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 다수 존재하며, 특히 보증금 정보가 불분명한 임차인이 있어 추가적인 인수 금액이 발생할 위험이 있습니다.

감정가는 2억 3천8백만원이나, 임차인 인수 보증금 및 기타 권리 분석 결과에 따라 실질적인 매입 비용은 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 미추홀구의 상업 및 업무 밀집 지역 인근에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

건물 자체의 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능한 상태입니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 238,000,000원입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 송 (보증금 75,000,000원)과 송 (보증금 미상)이 존재합니다.

경매 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 항상 존재합니다. 특히 송 임차인은 보증금이 0원이고 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 임차인 송 이 배당 절차에서 보증금 75,000,000원을 전액 회수하는지 여부 확인.

* 임차인 송 과의 명도 협의 필요성 및 예상 비용 산정.

* 주변 유사 오피스텔의 실제 시세 (매매가 및 임대 수익률) 조사.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가(238,000,000원)를 기준으로, 인수 가능성이 있는 보증금(최소 75,000,000원 + α) 및 명도 예상 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

대략적인 참고 범위는 감정가에서 인수 가능 보증금 및 명도 비용을 차감한 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. (이는 시세 조사 및 현장 확인이 전제된 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.