나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35963 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 3동 16호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

2022년 01월 25일 사용승인 된, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물 내
제3동(통칭: 203동) 제16호 외 3개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 (1)-(4) : "다세대주택(1층-3층 구조)"으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호 (1)-(4) : 전기, 위생 및 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통하여 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

모전리 520-9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 옥탑 소재(다락) 24.4㎡ 평가 및 매각 포함.
외벽표시 203동, 출입문표시 203-16호로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경35963 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 3동 16호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 375,000,000원 (삼억칠천오백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOO (등기부상 수원중앙신용협동조합)

* 건물명: 엠520빌리지 (M'520빌리지)

* 건축년도: 2022년 01월 25일 사용승인

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 129.71㎡ (약 39.23평)

* 토지지분: 129.7058㎡ (약 39.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통하여 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연계됩니다.

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 51.77㎡ (약 15.66평)

* 건물지분: 51.769999999999996㎡ (약 15.66평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕, 지상 3층 건물 내 제3동(통칭: 203동) 제16호

* 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감

* 창호: 하이샷시 등으로 마감

* 이용상태: "다세대주택(1층-3층 구조)"으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 전기, 위생 및 급배수, 급탕, 난방 설비 등이 있는 것으로 조사됩니다.

* 주의사항: 제시외 건물 옥탑 소재(다락) 24.4㎡ (약 7.38평)가 평가 및 매각에 포함됩니다. 외벽표시는 203동, 출입문 표시는 203-16호로 표시됩니다.

* 총 실사용 가능 면적 (건물 + 옥탑): 약 76.17㎡ (약 23.04평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

* (참고) 인근 M520타운하우스 정보에 따르면 버스정류장 도보 1분 거리, 이마트 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (수원중앙신용협동조합, 2022-03-07 접수)이 말소기준권리이며, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* (주의) 임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대에 위치하고 있습니다.

* 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 배후 주거단지를 기반으로 하는 지역 상권으로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "모전3리마을회관" 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* (참고) 인근 M520타운하우스 정보에 따르면 이마트까지 차량으로 5분 거리에 위치하여 쇼핑 편의성이 좋습니다.

5.2. 학교 정보

* 본 물건 소재지 인근의 정확한 초, 중, 고등학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변이 주택지대로 형성되어 있어 통학 가능한 거리에 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 (옥탑 다락)

* 옥탑에 다락(24.4㎡)이 평가 및 매각에 포함되어 있으나, 건축물대장상 명시되지 않은 부분에 대한 불법 증축 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

* 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보로 다른 부동산이 함께 경매에 나올 가능성이 있거나, 기존 채무 변제 상황에 따라 추가적인 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등 여러 용도지역 및 지구에 해당하여 향후 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 51.77㎡의 전용면적에 24.4㎡의 옥탑 다락이 매각에 포함되어 총 실사용 면적은 약 76.17㎡ (23.04평)으로, 일반적인 다세대주택 대비 넓은 공간 활용이 가능합니다.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 감정가 3억 7,500만원은 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가(1억 3천만원~1억 9천만원대)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 본건이 'M520타운하우스'로 분양 당시 3억 7천만원대에 거래되었고, 넓은 토지 지분 가치가 반영되었을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 임대 또는 실거주가 용이합니다.

* 넓은 토지 지분(약 39.23평)은 향후 토지 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 옥탑 다락 포함하여 넓은 실사용 공간(약 23평)을 활용할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 375,000,000원

* 최근 유사 지역의 신축급 다세대주택 실거래가는 약 1억 3천만원 ~ 1억 9천만원대로, 전용면적 평당 약 730만원 ~ 980만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(15.66평)만으로 산정 시, 이와 유사한 시장 가격은 약 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원 수준입니다.

* 그러나 본건은 옥탑 다락 24.4㎡(약 7.38평)가 포함되어 총 실사용 면적이 약 23평에 달하며, 분양 당시 3억 7천만원, 감정가 3억 7천 5백만원으로 책정되었습니다. 이는 토지 지분 및 개발 당시의 가치가 높게 반영되었음을 시사합니다.

* 최근 실거래가와 감정가 사이의 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 최소 입찰가는 감정가의 70%인 262,500,000원입니다.

* 현재 시장 상황과 감정가의 괴리를 고려하여, 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 제안 입찰가: 3억 1천만원 (감정가 대비 약 82.7%)

* 본 입찰가는 제시된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.