나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35963 [4] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 3동 14호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

2022년 01월 25일 사용승인 된, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물 내
제3동(통칭: 203동) 제16호 외 3개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 (1)-(4) : "다세대주택(1층-3층 구조)"으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호 (1)-(4) : 전기, 위생 및 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통하여 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

모전리 520-9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 옥탑 소재(다락) 24.4㎡ 평가 및 매각 포함.
외벽표시 203동, 출입문표시 203-14호로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경35963 (4)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 3동 14호

용도: 다세대주택

감정가: 375,000,000원

토지면적: 129.71㎡ (약 39.2평)

건물면적: 51.77㎡ (약 15.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2022년 01월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물 내 3동 14호

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 옥탑(다락) 24.4㎡ (약 7.4평) 평가 및 매각 포함. (외벽 203동, 출입문 203-14호)

2. 입지조건

위치: 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 해당 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통하여 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 M’520빌리지 집합건물로서, 2018년 5월 4일 건축허가를 받아 2022년 1월 25일 사용승인된 건물입니다.

말소기준권리: 을1 (2022-03-07) 수원중앙신용협동조합 근저당권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부 상 주요 권리 내역:

* 갑2: 비씨씨주식회사 (신탁등기말소)

* 을1: 수원중앙신용협동조합 (근저당, 말소기준권리)

* 을2: 강철수 (근저당, 말소)

* 갑9: 수원중앙신용협동조합 (임의경매)

* 을3: 정상일 (근저당 공동담보)

* 갑10: 김태주 (가압류)

* 갑11: 이천세무서장 (압류)

* 갑12: 이천시 (압류)

총 채권액: 2,784,315,600원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상임을 고려하여 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다. 인근에 마을회관이 있으며, 단지 내 도로를 통해 지역 도로와 연결되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와의 거리가 있어, 상권 자체의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 마을회관을 이용할 수 있습니다.

주거환경: 지역은 주택지대이므로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장 상 '총괄표제부'와 '표제부', '전유부' 간의 건물 동 및 호수 표기에 일부 혼재된 부분이 있어 혼란의 소지가 있습니다.

제시외 건물(옥탑 다락 24.4㎡)이 매각에 포함되어 있어, 실제 점유 및 이용 상태 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이나 점유 관계는 별개)

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 위에서 언급된 환경 관련 규제는 지역의 민감성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 3억 7,500만원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 물건 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편이나, 임대차 관계 미상 및 제시외 건물 포함 등 명도 및 현황 조사 시 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 투자가치 판단을 위해서는 주변 부동산 시세, 건물의 관리 상태, 그리고 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 건물 (2022년 사용승인)

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관계가 명확함

인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 수 있음 (단, 점유 관계 별도 확인 필수)

제시외 옥탑(다락) 면적 포함으로 실제 사용 면적 대비 가치 상승 여지

9. 예상 입찰가

본 물건은 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9번지에 위치한 다세대주택으로, 건물 면적은 51.77㎡ (약 15.6평)입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 신부일빌라 (1994년식, 51.32㎡): 2026년 3월 16일, 4,200만원 (이례적으로 낮은 가격으로, 별도 확인 필요)

* 이페리온(116동) (2018년식, 58.57㎡): 2026년 3월 7일, 1억 3,000만원

* 보네르하임(C,D동) (2021년식, 67.19㎡): 2026년 3월 4일, 1억 9,900만원

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축급 건물이지만, 감정가는 3억 7,500만원으로 주변 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 보네르하임(C,D동) 사례 (2021년식, 67.19㎡, 1억 9,900만원)를 기준으로 할 때, 본 물건의 면적(51.77㎡) 및 연식(2022년)을 고려하면 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선이 시세 형성에 적합할 것으로 보입니다.

감정가와의 차이가 크므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 제시외 건물(옥탑, 24.4㎡)이 포함된 점, 임대 관계 미상인 점, 지역 내 토지이용계획상의 규제 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 사이로 판단됩니다. (최초 감정가 대비 보수적 접근)

주의: 제시된 실거래가는 2026년 3월 시점이며, 현재 시점(2026년 7월)에서는 추가적인 시세 변동이 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 시세 확인 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.