나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35963 [2] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 2동 9호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

2022년 01월 25일 사용승인 된, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물 내
제3동(통칭: 203동) 제16호 외 3개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 (1)-(4) : "다세대주택(1층-3층 구조)"으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호 (1)-(4) : 전기, 위생 및 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통하여 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

모전리 520-9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 옥탑 소재(다락) 24.4㎡ 평가 및 매각 포함.
외벽표시 203동, 출입문표시 203-9호로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경35963 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 2동 9호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물정보

토지면적: 129.71㎡ (약 39.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.77㎡ (약 15.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 유효면적 (건물 + 다락): 76.17㎡ (약 23.04평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕

사용승인일: 2022년 01월 25일 (M’520빌리지 단지 내 2동, 9호, 1층)

감정가: 375,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

- 공동담보 물건임.

- 건물 외벽에는 203동, 출입문에는 203-9호로 표시되어 있으나, 등기부상으로는 2동 9호로 되어 있음.

- 제시외 건물로 옥탑에 다락(24.4㎡)이 소재하며, 평가 및 매각에 포함되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

본건 소재 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통해 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연결됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 지역지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형))

- 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

- 기타: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2022-03-07) 근저당: 수원중앙신용협동조합, 채권액 2,664,000,000원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

- 갑2 (2022-03-07) 소유권이전1번신탁등기말소 (비씨씨주식회사)

- 을1 (2022-03-07) 근저당 (수원중앙신용협동조합, 2,664,000,000원) - 말소기준

- 을2 (2023-12-05) 근저당 (강철수, 10,700,000원) - 말소

- 갑9 (2024-06-12) 임의경매 (수원중앙신용협동조합, 919,174,104원) - 말소

- 을3 (2024-06-17) 근저당공동담보목록 (정상일, 50,000,000원) - 말소

- 갑10 (2024-12-04) 가압류 (김태주, 59,615,600원) - 말소

- 갑11 (2025-05-01) 압류 (이천세무서장, 징세과-티 30286) - 말소

- 갑12 (2025-10-16) 압류 (이천시, 세원관리과-010320) - 말소

총 채권액 합계: 2,784,315,600원

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 주의: 임대 관계가 미상으로, 해당 물건에 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 세부 사항을 추가적으로 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과는 다음과 같음.

- 신부일빌라 (1994년식, 51.32㎡): 2026년 3월 4,200만원에 거래됨. (건축 연도 오래됨, 면적 유사)

- 이페리온(116동) (2018년식, 58.57㎡): 2026년 3월 13,000만원에 거래됨. (비교적 신축, 면적 약간 큼)

- 보네르하임(C,D동) (2021년식, 67.19㎡): 2026년 3월 19,900만원에 거래됨. (최신축, 면적 큼)

4.2. 본건과의 비교 및 시세 추정

본건은 2022년 1월 사용승인된 신축 건물로, 면적은 51.77㎡이며 옥탑 다락 24.4㎡를 포함하면 총 유효면적은 76.17㎡임.

최근 거래된 보네르하임(2021년식, 67.19㎡)이 19,900만원에 거래된 점과 본건의 신축 연식 및 총 유효면적을 고려할 때, 시세는 보네르하임과 유사하거나 그 이상을 형성할 가능성이 있음.

단, 제공된 시세 정보만으로는 정확한 시세 추정에 한계가 있으며, 감정가 375,000,000원과 최근 거래가 사이에 큰 격차가 존재하므로 시세 재확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 기본 설비

전기, 위생 및 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 시설 (추정)

- 교육시설: 인근 복산초등학교 등 초등학교 및 중학교, 고등학교 접근 가능.

- 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리.

- 생활편의시설: 지역 내 마트, 편의점, 관공서 등 이용 가능.

5.3. 혐오시설

주변 반경 내 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 공업단지 등)에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았으며, 주택지대로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

가장 큰 리스크 요인으로, 임대차 관계가 미상임. 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 세부적인 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필수적임.

6.2. 건축물 표시 일치 여부

건물 외벽 표시는 203동, 출입문 표시는 203-9호이나, 등기부 및 건축물대장상으로는 2동 9호로 되어 있어, 현장 방문 시 실제와 다른 표기에 대한 혼란이나 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가 375,000,000원과 제공된 최근 거래가(최대 19,900만원) 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 감정 시점의 시장 상황, 본건만의 특수성(다락 면적의 높은 평가 등), 또는 비교 사례의 한계 등 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있으므로, 입찰 전 객관적인 시세 재검증이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 2022년식의 비교적 신축 건물이면서 옥탑 다락 공간(24.4㎡)을 포함하여 실사용 면적이 넓다는 장점이 있음. 또한, 전체 단지(M’520빌리지)의 토지 면적 대비 세대수(17세대)가 많지 않아 토지 지분율이 양호한 편임.

그러나 임대차 관계가 미상이라는 점과 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 신중한 접근이 필요한 부분임. 특히, 임차인 미상 리스크는 명도 비용 및 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 충분한 사전 조사가 요구됨.

8. 투자 포인트

- 신축 건물로 유지보수 비용이 적고 최신 시설 이용 가능.

- 옥탑 다락 공간은 추가적인 활용 가치가 높아 잠재적 수익률 증대 요인.

- 양호한 토지 지분율은 장기적인 자산 가치 상승에 기여할 수 있음.

- 시세 대비 저평가 가능성이 있다면, 시세 상승 시 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 375,000,000원

최근 시세 분석 결과 (총 유효면적 76.17㎡ 기준, 보네르하임 사례 적용 시): 약 22,540만원 ~ 29,620만원 추정.

감정가와 시세 간 큰 격차 및 임차인 미상이라는 명확한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 임차인 현황 조사를 위한 충분한 시간을 확보하고, 예상 명도 비용 및 추가 조사 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

본 입찰가 제시는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것이며, 현장 확인 및 임차인 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.