나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35963 [3] 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 3동 15호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

2022년 01월 25일 사용승인 된, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물 내
제3동(통칭: 203동) 제16호 외 3개호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 (1)-(4) : "다세대주택(1층-3층 구조)"으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호 (1)-(4) : 전기, 위생 및 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 빌라단지 내 개설된 내부도로를 통하여 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

모전리 520-9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 옥탑 소재(다락) 24.4㎡ 평가 및 매각 포함.
외벽표시 203동, 출입문표시 203-15호로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 여주지원 2024타경35963 (3)

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 520-9 엠520빌리지 3동 15호

용도: 다세대주택

감정가: 375,000,000원 (3억 7천 5백만원)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 토지

총 토지 면적: 129.71㎡ (약 39.24평)

토지 지분: 129.7058㎡ (약 39.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물

총 건물 면적: 51.77㎡ (약 15.66평)

건물 지분: 51.769999999999996㎡ (약 15.66평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

주요 특징: 2022년 01월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 본건에는 외벽표시 203동, 출입문표시 203-15호로 표시된 호실이 포함되며, 제시외 건물 옥탑(다락) 24.4㎡ (약 7.38평)가 평가 및 매각에 포함되어 총 이용 면적은 약 76.17㎡ (약 23.04평)입니다.

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수원중앙신용협동조합 (근저당권 말소기준권리)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 "모전3리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에는 "신안실크밸리"와 같은 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 주거지로서의 개발이 진행되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 및 출입이 가능하며, 단지 내 내부도로를 통해 서측으로 약 6m 폭의 아스팔트 포장도로와 연계됩니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주요 도로인 3번 국도 접근성이 양호하여 성남, 강남 등 수도권 주요 도시로의 이동이 용이할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 확인된 주요 권리로는 수원중앙신용협동조합의 근저당권(말소기준권리), 강철수의 근저당권, 정상일의 근저당권(공동담보), 김태주의 가압류, 이천세무서장의 압류, 이천시의 압류 등이 기재되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (수원중앙신용협동조합, 2022-03-07 접수)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자는 인수되는 부담이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성은 있으므로, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

4.1. 1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 신부일빌라 (1994년식, 전용면적 51.32㎡, 4층): 2026년 3월 16일 420,000,000원 거래.

* 이페리온(116동) (2018년식, 전용면적 58.57㎡, 1층): 2026년 3월 7일 130,000,000원 거래. (본 거래는 시세와 큰 차이를 보여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 보네르하임(C,D동) (2021년식, 전용면적 67.19㎡, 1층): 2026년 3월 4일 199,000,000원 거래.

4.1. 2. 시세 동향

본건은 2022년 사용승인된 신축 건물로, 주변 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 신축 아파트 단지 개발이 진행되는 지역적 특성을 감안할 때, 본건과 같이 비교적 새로운 건물의 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 비교 사례의 가격이 큰 차이를 보여 시세 분석 시 유의가 필요합니다.

4.2. 단위 면적당 가격 비교

제공된 비교 사례 중 보네르하임 (2021년식, 67.19㎡)의 거래가격을 기준으로 단위 면적당 시세를 추정하면 약 2,961,750원/㎡ 입니다. 본건은 건물면적 51.77㎡에 옥탑 24.4㎡가 포함되어 총 실사용 면적이 약 76.17㎡에 해당됩니다. 이를 바탕으로 추정 시, 보네르하임과 유사한 단가로 환산 시 약 2억 2천 5백만원 수준으로 볼 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 3억 7천 5백만원으로, 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량으로 약 5~10분 거리에 이마트, 이천터미널 등이 위치해 있습니다. "모전집"과 같은 지역 식당 등도 있습니다.

5.2. 교육시설

도보권 내 도지초등학교, 백사중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있음을 의미합니다.

6.2. 물리적 리스크

인근 지역에서 공동묘지나 축사 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 해당 물건지 주변으로 유사 시설이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

제공된 주변 시세 정보 간의 가격 편차가 크며, 특히 특정 매매 사례의 가격이 일반적인 시세와 동떨어져 있어 시장 가격 형성의 불확실성이 존재합니다. 또한, 감정가가 최근 시장 거래가 대비 높게 책정된 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 옥탑 다락 공간이 포함되어 실사용 면적이 넓다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능하며, 주변 신규 주거 단지 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근 지역의 혐오시설 존재 가능성과 비교 사례 간 큰 시세 차이, 감정가 대비 시장 가격의 불확실성은 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2022년)로 하자 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 옥탑 다락 24.4㎡ (약 7.38평) 추가 공간 활용이 가능합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 주변 개발 호재 및 신규 아파트 단지 조성으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물로서의 장점과 넓은 실사용 면적(옥탑 포함)을 고려할 때, 감정가 3억 7천 5백만원이 제시되었습니다. 하지만 제공된 주변 시세 정보 중 가장 신뢰할 만한 보네르하임 (2021년식, 67.19㎡, 1억 9천 9백만원)의 거래 가격을 기준으로 실사용 면적(76.17㎡)에 적용 시 약 2억 2천 5백만원 수준의 시세가 추정됩니다. 이러한 시세와의 괴리, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 추가적인 이익 확보를 위한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가, 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 약 320,000,000원 (3억 2천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.