나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38085 [1] 경기도 양평군 용문면 연수리 455-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "용문산마을다목적회관" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택, 펜션, 임야 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근가능하며 인근으로 간선도로가 소재하여 광역적 도로접근성은 보통이나 버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

완경사의 부정형지로 후첨 "사진용지"와 같이 현황 전(배나무 식재)으로 이용중이며,
북서측 인접필지에 비하여 저지임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 서측으로 폭 약4m 도로와 접하나 타인소유 토지로 통행가능 여부는 불분명
하며, 본건 서측으로 인접한 필지(847 구거)를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자미상의 과수(배나무 약 130여주)가 소재함

공부와의 차이

특이사항은 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
제시외 수목 포함[배나무 약130주 - 2025.12.30.자로 근저당권자 용문농업협동조합이 근저당권설정 당시 채무자 겸 소유자가 작성한 위 지상의 수목(배나무)이 본인 소유라는 확인서를 제출함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경38085 (1)

물건종별: 토지 (전)

감정가: 343,208,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 용문면 연수리 455-6

용도: 전

토지면적: 1286.00㎡ (약 389평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 1286㎡

건물 지분: 0㎡

제시외 수목: 포함 (배나무 약 130주)

1.3. 권리 관계 요약

채권자: 안OO (강제경매)

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2015.06.08)

총 등기부채권액: 162,000,000원

인수되는 권리: 없음 (등기부상 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 모두 말소 예정. 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구는 추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 0원 (임차인 없음)

2. 입지 조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "용문산마을다목적회관" 북동측 인근에 위치한다.

주위는 농경지, 단독주택, 펜션, 임야 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주변 환경은 보통 수준이다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 광역적 도로 접근성은 보통이다.

하지만 버스 정류장의 위치 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 다소 불편한 편이다.

지적도상 서측으로 폭 약 4m 도로와 접하나, 해당 도로는 타인 소유 토지이므로 통행 가능 여부가 불분명하다.

본건은 서측으로 인접한 필지(847 구거)를 통하여 진출입하는 것으로 파악된다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 완경사의 부정형 형태를 띠고 있으며, 후첨 사진용지와 같이 현황 전(배나무 식재)으로 이용 중이다.

북서측 인접 필지에 비하여 다소 저지대를 형성하고 있다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 다음의 공법상 제한을 받는다.

계획관리지역

가축사육제한구역 (일부제한구역 220m, 모든 축종)

배출시설설치제한지역

자연보전권역

수질보전특별대책지역 (2권역)

3. 권리 분석

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3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

갑1 (1986-01-21): 소유권이전 (김기복)

갑2 (2004-11-12): 소유권이전 (이지노, 증여)

을1 (2015-06-08): 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 117,000,000원) - 말소기준권리

을2 (2015-06-08): 지상권설정 (용문농업협동조합) - 말소

을3 (2022-04-01): 근저당권 (주식회사삼종대부, 45,000,000원) - 말소

갑3 (2024-08-05): 강제경매 (안현수, 12,344,840원) - 말소 (본건 사건)

갑4 (2026-04-20): 임의경매 (주식회사삼종대부) - 말소

3.2. 인수되는 권리 여부

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 근저당(을1)보다 선순위 권리는 없다.

을1, 을2, 을3, 갑3, 갑4 권리는 모두 말소 예정이므로, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단된다.

다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있어, 이 부분은 추가 확인이 필요하다 (제공된 등기부 정보상 을2 지상권은 말소되었음).

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 총액은 0원이다.

4. 상권 및 생활 정보

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4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 주거용 건물(단독주택, 펜션)이 혼재된 농촌 및 전원지역이다.

상업 시설이 발달한 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상된다.

인근 "용문산마을다목적회관"은 있으나, 이를 중심으로 한 활발한 상권은 기대하기 어렵다.

4.2. 생활 편의 시설

주변의 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았다.

대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때, 일상생활을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보인다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 농지 취득 자격 증명

본 물건은 농지(전)이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 한다.

미제출 시에는 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 리스크가 존재한다.

5.2. 도로 접근성 불확실성

지적도상 도로가 접해있으나 타인 소유 토지라는 점으로 인해 실제 통행이 불가능할 수 있다.

이 경우, 인접한 구거를 통한 진출입에 의존해야 하며, 이는 차량 통행이나 개발 시 제약이 될 수 있다.

5.3. 공법상 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 그 외 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따른다.

5.4. 제시외 수목 관련 사항

현황 배나무 약 130주가 식재되어 있으며, 제시외 수목으로 포함된다.

소유자 미상 과수라는 언급과 근저당권 설정 당시 소유자가 작성한 본인 소유라는 확인서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 소유권 관련 추가 확인 및 정리가 필요할 수 있다.

5.5. 기타 특이 사항

중복 사건으로 처리되어 있어, 관련하여 추가적인 법적 절차나 변동 사항이 발생할 수 있다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구가 지상권과 관련하여 언급되었으나, 등기부상 해당 권리는 말소된 것으로 표기되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요하다.

6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 양평군 용문면의 토지로, 농업용지(전)로서 감정가는 3억 4천여만 원이다.

주변 환경은 농경지 및 주택 지역으로 보통 수준이며, 교통은 차량 접근성은 좋으나 대중교통은 불편한 편이다.

가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무이며, 미이행 시 보증금 몰수의 위험이 있다.

또한, 도로 접근성의 불확실성, 다양한 공법상 토지 이용 제한, 제시외 수목의 소유권 문제 등이 잠재적 리스크로 존재한다.

권리 관계는 말소 기준 권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 것으로 보여 명확하나, 물건명세서 상의 '소멸되지 않는 권리' 문구는 추가 확인이 요구된다.

7. 투자 포인트

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양평 지역의 토지로서, 수도권 접근성을 바탕으로 한 전원생활 또는 주말 농장 수요를 기대할 수 있다.

농지 취득 자격 증명 등의 진입 장벽과 공법상 제한으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있다.

장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있다.

8. 예상 입찰가

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인수 보증금 합계: 0원.

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있다.

매수인은 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 하며, 도로 이용 가능성, 토지 이용 제한 사항, 제시외 수목 관련 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 한다.

또한, 양평 지역 농지의 현재 시세 및 최근 거래 사례, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 한다.

투자 관점에서는 감정가를 기준으로 하되, 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장된다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 산출해야 한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.