나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40156 [1] 경기도 양평군 서종면 수능리 산13-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2024.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 서종면 수능리 소재 "수능2리마을회관" 서측 직선거리 약60미터 지점에 위치
하며, 인근일대는 전원주택, 근린생활시설, 펜션, 일부 농경지 등으로 이루어진 간선도로
주변 지역으로서 주위는 야산지대임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(서능로)변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장
이 소재하며, 차량으로 약5분정도 거리에 중부내륙고속도로 두물머리I.C가 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1): 제형의 토지로서 대체로 남동하향의 완경사지 이며, 토지임야 상태임.
기호(2): 제형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 전기타
상태임.
기호(3): 부정형의 토지로서 대체로 남하향의 완경사지 이며, 포장도로로 이용중임.
기호(4): 삼각형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 전기타
상태임.
기호(5): 부정형의 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 잡종지 상태
임.
기호(6): 부정형의 토지로서 대체로 인접지와 등고평탄하며, 나지 상태임.
기호(7): 제형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 주거용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적상 맹지로서 인접토지(기호(5))를 통해 출입 가능함.
기호(2-4): 남측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.
기호(5): 지적상 맹지이나 기호(3)토지 및 구거복개로를 통해 출입 가능함.
기호(6): 서측 일부 및 동측 일부가 폭3-4미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(7): 지적상 맹지이나 본건 기호(3,6)토지 등을 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1)>
보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법
>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조
의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
<기호(2-6)>
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처
리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역
)<환경정책기본법>
기호(7)>
계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(서종하수
처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본
법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(2,4)토지의 의뢰목록상 지목은 "답"이나 현황 "전기타"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서
외벽 : 페인팅, 스톤코트, 목재판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다가구주택(펜션)으로 이용중임.
(건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

건축물대장상 본 건물 지층의 용도는 주차장이나 현황 주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
목록2 지상 소나무 및 연못, 본건 토지 및 건물의 기타 수목, 석축, 급·배수설비, 차양, 데크 등 평가 및 매각 포함.
목록2, 4, 5 지상 제시외 컨테이너박스, 건물(감정서상ㄷ~ㅅ)매각제외.
매각제외 제시외 건물등을 위한 법정지상권성립여부 불분명함.
목록 2, 4 토지에 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
목록 2, 4 토지에대한 양평군 서종면 사실조회회신서(별지첨부)참조.
목록 8 건물 옥상에 소유자 미상 태양광설비 소재(용량 및 자부담비용 등이 미상) 평가 및 매각 제외.
목록8 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)평가 및 매각포함.
다가구주택(펜션)으로 이용중이며, 목록8 건물 지층은 현황 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2024타경40156 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수지신용협동조합

* 감정가: 864,813,340원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 수능리 산13-1

* 용도: 숙박시설 (다가구주택, 펜션으로 이용 중)

* 토지면적: 1224.00㎡ (약 370.26평)

* 건물면적: 206.11㎡ (약 62.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 141.00㎡ (감정서상 ㄱ,ㄴ 평가 및 매각 포함)

* 건물 지층 현황: 현황 주택으로 이용 중 (건축물대장상 주차장)

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 필요 (목록2, 4 토지)

* 법정지상권 관련 불분명한 사항 존재

* 공동담보 물건

* 매각제외: 목록2, 4, 5 지상 제시외 컨테이너박스, 건물(감정서상 ㄷ~ㅅ), 목록8 건물 옥상 소유자 미상 태양광설비.

* 매각포함: 목록2 지상 소나무 및 연못, 기타 수목, 석축, 급·배수설비, 차양, 데크 등. 목록8 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 "수능2리마을회관" 서측 약 60미터 지점에 위치합니다.

* 인근 일대는 전원주택, 근린생활시설, 펜션, 일부 농경지 등으로 이루어진 지역이며, 주위는 야산지대입니다.

2.2. 교통상황

* 왕복 2차선 간선도로(서능로)변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약 5분 거리에 중부내륙고속도로 두물머리 IC가 위치합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 본건 토지는 총 7개 필지로 구성되어 있으며, 제형, 부정형 등 다양한 형태로 남동하향 또는 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성하거나 임야 상태 등으로 이용 중입니다.

* 기호(2, 4) 토지는 지목상 '답'이나 현황 '전 기타' 상태로 이용 중입니다.

* 기호(1, 5, 7) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 토지(기호3, 6) 및 구거복개로를 통해 출입이 가능합니다.

* 기호(2-4) 토지는 남측 왕복 2차로 포장도로에 접하며, 기호(6) 토지는 서측 및 동측 일부가 폭 3-4미터 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일부 필지는 보전관리지역, 대부분은 계획관리지역입니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 포함됩니다.

* 일부 필지는 하수처리구역입니다.

2.5. 주변 시설

* "수능2리마을회관"이 인근에 있으며, 전원주택 및 펜션 단지가 혼재되어 있습니다.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2021년 1월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 총 권리채권액

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 735,668,052원

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 정찬용(1998), 김운식(2007), 김민준(건물, 2010)

* 근저당권: 주식회사새한에셋대부 (420,000,000원), 허진선 (75,000,000원), 박연화 (150,000,000원), 박연화 (75,000,000원)

* 근저당권부채권근질권: 수지신용협동조합 (255,600,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (11,143,706원), 제이비우리캐피탈 (4,524,346원)

* 임의경매개시결정: 수지신용협동조합 (291,239,535원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 비고란에 '일괄매각'으로 기재되어 있으나, 구체적인 존속 여부는 확인이 필요합니다. 일반적으로 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인에 대한 구체적인 보증금, 차임 등의 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 양평 지역의 자연환경을 기반으로 한 전원주택 및 펜션 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과의 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재 고객 분석

* 주말 및 휴일을 이용한 수도권 거주자들의 방문객 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 양평의 관광 자원 및 자연 환경을 활용한 숙박 수요가 주요 대상입니다.

4.3. 경쟁 환경

* 주변에 다수의 펜션 및 숙박 시설이 운영 중일 것으로 예상되며, 차별화된 서비스 및 시설 경쟁력이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 상세 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 부족하나, 인근 근린생활시설을 통해 일부 이용 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 인근 지역의 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 목록 2, 4 토지에 대해 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청 보증금은 반환되지 않습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 매각 제외되는 제시외 건물(컨테이너박스, 건물 ㄷ~ㅅ) 등을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

* 건물 지층의 공부상 용도는 주차장이었으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다.

* 토지 기호(2, 4)의 지목은 '답'이나 현황은 '전 기타' 상태입니다.

6.4. 맹지

* 토지 기호(1, 5, 7)는 지적상 맹지로서, 인접 토지를 경유하여 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 설비

* 매각 제외되는 제시외 건물 및 설비에 대한 권리 관계(예: 법정지상권)가 불분명한 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양평군 서종면에 위치한 숙박시설(다가구주택, 펜션)로, 자연 친화적인 입지에 자리하고 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 총 7개 필지의 토지와 1개 동의 건물이 경매로 나왔습니다.

* 교통 접근성은 양호하나, 일부 토지의 맹지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 건물의 현황 용도와 공부상 내용이 상이하며, 제시외 건물 및 설비에 대한 매각 포함/제외 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 펜션으로 이용 중인 점을 고려할 때, 관광 지역의 수요는 존재하나, 경쟁 심화 및 잠재적 법적 문제 해소 방안에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 수도권 접근성과 아름다운 자연환경을 활용한 펜션 사업의 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가적인 개발 또는 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 권리 분석 및 현장 조사를 통해 법적 리스크를 최소화하고 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익률 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 다수의 권리관계와 농지취득자격증명, 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 복합적인 법적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 모든 권리가 말소되는지 여부 및 제시외 건물 등의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지의 지목과 현황, 맹지 여부, 건물 현황과 공부상 내용 차이 등 현장 조사 및 서류 검토가 필수적입니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리관계 분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하되, 예상되는 법적 리스크 해소 비용 및 예상 수익률을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* (예상 범위: 약 605,369,000원 ~ 691,850,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.