나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40453 [1] 경기도 이천시 갈산동 594-11 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "이현고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,
단독주택, 중소규모 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근으로 간선도로가 소재하여 광역적 도로접근성은 양호
하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 (외벽표시 A동) 내 제3층 제301호로서,
외벽: 벽돌, 석재붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임. (후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비, 엘리베이터, 공동현관설비, 지상
주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남측 하향 완경사지대 내 평탄조성된 사다리형지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-10-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
본건의 동별 위치는 건축물관리대장 상 배치도 및 외관표시 등에 의하였음.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경40453 (1) 물건 보고서입니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2024타경40453 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 갈산동 594-11 에이동 3층301호 (신주소: 경기도 이천시 향교로 171-1)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 64.70㎡ (약 19.59평)

* 토지지분: 64.70㎡

* 건물면적: 81.04㎡ (약 24.51평)

* 건물지분: 81.04㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 현황

* 건축년도 (사용승인일): 2014년 1월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 (A동)

* 해당층: 3층 301호

* 총 세대수: 16세대 (집합건물 총괄표제부 기준)

* 총 주차대수: 14대 (지하 8대, 지상 6대)

* 주요 용도: 공동주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "이현고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 중소규모 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 광역적인 도로 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 5월 6일 접수된 미래신용협동조합의 근저당권(을21) 입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주식회사디지비캐피탈 근저당권, 신한카드, 삼성카드, 애플자산관리대부주식회사, 소상공인시장진흥공단, 오케이에프앤아이대부 등의 가압류, 이천시 압류, 그리고 본 경매개시결정(미래) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 내역은 등기부등본에서 확인되지 않습니다. 혹시 모를 경우에 대비해 주의가 필요합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유민수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 16일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 보증금이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 369,465,128원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 갈산동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 인근에 근린생활시설 및 상가들이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 이현고등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 학생 및 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 이현고등학교가 서측 인근에 있으며, 증포중학교도 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (다만, 일부 상대보호구역에 해당합니다.)

* 교통: 간선도로 접근성이 좋아 자가용 이용이 편리하며, 대중교통망도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 현장조사 시 내부 확인 불가: 감정평가서 요약에 따르면, 현장조사 시 점유자 부재로 내부 확인이 불가능하여 건축물대장을 기준으로 정보를 기재했습니다. 실제 내부 상태 및 이용 현황은 직접 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권자 외 다른 담보 채권자가 존재할 수 있으며, 다른 공동담보 물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 이천시 갈산동에 위치한 본 다세대주택은 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지이용계획상의 여러 제한사항과 현장 확인이 불가했던 내부 상태, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 향후 개발 가능성: 이천시 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 경매 시세 차익 기대: 제공된 최근 매매 사례들을 바탕으로 분석한 시세 대비 감정가가 높아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 3월 거래된 이천시 갈산동 소재 다세대주택(건축년도 2015-2016년)의 경우, 전용면적 약 53~58㎡(약 16~17.5평)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 81.04㎡(약 24.51평)로, 이를 단순 비교할 경우 평당 약 630만원 ~ 690만원 수준입니다.

이에 따라 본건의 시장 가치는 약 161,000,000원 (81.04㎡ * 6,300,000원/㎡) 에서 169,000,000원 (81.04㎡ * 6,900,000원/㎡) 사이로 추정됩니다.

이는 감정가 258,000,000원과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 70~80% 수준인 180,000,000원에서 206,000,000원으로 예상됩니다.

* 다만, 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있는 점을 감안하여, 약 170,000,000원에서 200,000,000원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 정확한 시세 및 현장 가치 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

10. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 현재 지도상 및 일반적인 검색 결과에서 본 물건지 인근에 대규모 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 공장이나 축사 등 소음, 악취 발생 가능성이 있는 시설의 유무는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.