나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5351 [1] 경기도 양평군 강상면 세월리 561-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인감정 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강상면 세월리 '사슬고개' 남동측 인근에 위치하며, 주위로 전, 답, 임야, 단독주택, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인접거리까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로 묵전 상태이며, 기호(1) 토지 북측에 분묘1기가 소재함.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황은 인접토지인 640번지, 641번지의 구거부지 일부가 비포장 도로로 이용중이며, 기호(2) 토지를 통하여 기호(1) 토지로 접근이 가능함. 기호(2) 토지는 동측으로 폭 약 2미터의 비포장 도로에 접하며, 이는 동측의 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지 북측에 후첨 사진과 같이 분묘1기가 소재함.

공부와의 차이

공히 본건은 공부상 지목이 '전'이나, 묵전 상태이며, 기호(1) 토지 북측에 후첨 사진과 같이 분묘1기가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
3. 목록1: 지적도상 맹지임. 토지 북측 일부에 분묘 1기가 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 분묘 1기 주변 조경수, 조경석 등과 목록1 토지와 세월리 561-2 토지 경계에 심어진 소유자 미상의 수목은 매각 및 평가에서 제외함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경5351 (1)

소재지: 경기도 양평군 강상면 세월리 561-3

용도: 전 (밭)

감정가: 488,078,000원

토지면적: 1815.00㎡ (약 549.04평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항:

* 일괄매각 (본건은 토지만 매각 대상이나, 주의사항에 일괄매각으로 명시되어 있음)

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

* 목록1 토지는 지적도상 맹지임.

* 토지 북측 일부에 분묘 1기 소재함.

* 분묘 1기 주변 조경수, 조경석 및 경계 수목은 매각 및 평가에서 제외됨.

1.3. 감정평가 요약

* 본건은 경기도 양평군 강상면 세월리 '사슬고개' 남동측 인근에 위치하며, 전, 답, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지는 공히 부정형의 완경사지이며 묵전 상태임.

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황은 인접 토지의 구거부지 일부가 비포장 도로로 이용 중이며, 기호(2) 토지를 통해 접근 가능함.

* 기호(2) 토지는 동측으로 폭 약 2미터 비포장 도로에 접하며, 이는 동측 폭 약 7미터 아스팔트 포장도로와 연결됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 양평군 강상면 세월리에 위치하며, 주위로 농경지, 임야, 단독주택, 전원주택 등이 혼재되어 있어 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 접근성

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 버스정류장 인근 소재 수준으로 보통입니다.

* 지적도상 맹지이므로, 인접 토지(640, 641번지)의 구거부지 또는 기호(2) 토지를 통한 접근이 필요합니다. (현황 이용 중)

2.3. 토지 이용 규제

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당되어 개발 및 이용에 대한 각종 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을4, 2021-05-24, 근저당권 (양평축산업협동조합, 234,000,000원)

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 자료상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 현황 파악이 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 735,681,148원 (근저당 2건, 가압류 3건, 임의경매 1건 등)

4. 상권분석

* 본건은 농경지와 단독주택, 전원주택이 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이룹니다.

* 양평 지역은 수도권에서의 접근성이 좋고 자연 경관이 우수하여 주말 주택이나 전원생활을 위한 수요가 꾸준히 있는 편입니다.

* 주변 개발 계획이나 대규모 상권 형성에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지적도상 맹지 및 분묘 소재 등 토지 자체의 제약으로 인해 일반적인 상업용 개발보다는 개인 주택 부지로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 검색된 정보에 따르면 양평군 강상면 일대는 전원주택 부지 개발이나 남한강 조망 관련 개발이 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 전원생활에 적합한 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 이용 시 주변 편의시설 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 지역은 농경지와 주택이 혼재되어 있어, 지역 커뮤니티 형성이 일반적인 택지 지구와는 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (도로접근성)

* 본건은 지적도상 맹지로, 건축 행위 시 건축법상 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가가 불가능합니다. 현황상 인접 토지의 구거부지 및 다른 토지를 통해 접근하고 있으나, 법적 통행권 확보가 필수적입니다.

6.2. 분묘 기지권

* 토지 북측에 분묘 1기가 소재하여 분묘 기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 분묘를 소유하고 관리할 수 있는 권리이므로, 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다. 분묘 주변의 조경수, 조경석 등은 감정평가에서 제외되었습니다.

6.3. 농지 관련 규제

* 본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 의무화되어 있습니다. 미제출 시 계약이 무효가 되고 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전 관련 법규 등 다수의 토지 이용 제한이 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규 준수가 매우 중요합니다.

6.5. 주변 환경 관련 잠재적 이슈 (참고)

* 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 언급이 일부 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 개발 시에는 이러한 시설들의 위치 및 영향력을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 양평군 강상면의 자연 녹지 지역 내에 위치한 토지로서, 1815㎡ 규모의 밭입니다. 감정가는 488,078,000원입니다.

* 최대 리스크는 지적도상 맹지라는 점과 분묘 1기가 소재하여 분묘 기지권의 부담이 있을 수 있다는 점입니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적입니다.

* 여러 환경 및 개발 규제 지역으로 지정되어 있어, 토지 이용 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

* 이러한 제약에도 불구하고, 양평 지역의 자연환경과 수도권과의 접근성을 고려할 때, 맹지 문제와 분묘 문제를 해결할 경우 전원주택 부지 등으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 쾌적한 자연환경과 수도권 접근성: 전원생활 및 세컨드하우스 수요가 있는 지역입니다.

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 맹지, 분묘 등 단점을 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 향후 활용 방안에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 농지 취득 후 개발 가능성: 농지 취득 요건을 충족하고 관련 규제를 준수한다면, 향후 건축 또는 개발을 통한 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 맹지, 분묘 기지권 등 제반 사항과 양평 지역 토지 시세, 향후 활용 가능성, 그리고 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 검토되나, 본건의 경우 맹지 및 분묘와 관련된 명확한 해결 방안 마련 및 잠재적 이주 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 토지 상황을 직접 확인하고, 주변 시세 및 관련 법규에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.