나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경7355 [1] 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업
용건물, 업무용건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 의정부역 주변 상가지대로서, 제
반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선(의정부
역)이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 19층건내 6층 601호 외 4개호로서,
(사용승인일자: 2000.01.07),
외 벽: 알루미늄 복합판넬마감 등
내 벽: 몰탈 위 페인팅마감, 타일붙임 등
바 닥: 타일붙임 등
창 호: 새시창호입니다.

이용상태

본건 기호(가-마) 전체는 근린생활시설((주)휴앤아이)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보기설비, 옥내소화전설비, 주차설
비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-07-16)(접합), 소로3류(
폭 8m 미만)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정
부2동성당)), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시
참고 바랍니다
2) 기타
본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경
매 진행시 필히 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경7355 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 439-23 의정부해태프라자 6층601호 (신주소: 경기도 의정부시 신흥로258번길 25 (의정부동))

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설, 기타용도: 제1,2종 근린생활시설/업무시설/위락시설)

감정가: 751,000,000원

토지면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

토지지분: 47.2㎡ (약 14.28평)

건물면적: 309.66㎡ (약 93.67평)

건물지분: 309.66㎡ (약 93.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 일괄매각

건물구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 19층 건물 내

사용승인일자: 2000년 01월 07일

전체 건물 대지면적: 906.4㎡ (약 274.20평)

전체 건물 연면적: 13361.01㎡ (약 4041.41평)

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다양한 상업용 건물, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 밀집한 의정부역 주변 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측 및 남측으로 폭 약 6미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본 건은 일반상업지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2012년 09월 07일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을14) 입니다.

본 경매로 인하여 말소기준권리보다 후순위 권리인 을17 근저당, 갑32, 갑33, 갑34, 갑35(임의경매), 갑36 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 관련 권리(갑2, 갑14, 갑17)와 근저당, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등재되었으나, 대부분 말소되었거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 544,000,000원입니다.

임차인 현황

* 채권자: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 05월 25일

배당신고일자: 2025년 03월 24일

대항력: 없음

비고:

본 물건은 인수되는 보증금 합계가 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

의정부역 역세권을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

건물은 제2종 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 용도로 활용 가능하며, 현재는 (주)휴앤아이라는 상호로 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 의정부역 도보 이용 가능, 다양한 버스 노선 운행

* 편의시설: 주변 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 식당가 등 이용 편리

* 주변 환경: 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 주거 및 상업 활동에 유리

혐오시설 관련: 주변 지역에 대해 조사한 바, 일반적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

일괄 이용 및 복원 문제: 본 물건은 등기부상으로는 여러 개의 구분 건물로 되어 있으나, 현황상으로는 외부에서 각 호수 구분이 어렵고 '㈜휴앤아이'로 통합되어 강의실 등으로 사용되는 것으로 추정됩니다. 이러한 통합 이용 상태는 향후 원상 복구 시 추가적인 비용 발생 가능성 및 관리 주체 확인의 복잡성을 야기할 수 있습니다. (현황조사서 참조 필요)

유동화 물건: 유동화 물건으로 인해 권리 관계 파악이나 경매 진행 과정에서 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

임차인 관련: 등기부 및 현황조사서 상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 의정부역이라는 탁월한 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 상권 이용 측면에서 높은 장점을 가지고 있습니다.

건물 내 여러 호실이 통합 운영되고 있어 현황 파악 및 향후 복원 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요하지만, 이를 감안하더라도 현재의 상업적 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 권리 분석상 매우 유리한 조건입니다.

1.8. 투자포인트

역세권의 입지적 강점: 의정부역 인근 상업 지역 내 핵심 입지로, 지속적인 유동인구 및 고정 수요 확보에 유리합니다.

통합 운영으로 인한 효율성: 현재 통합 운영 방식을 유지할 경우, 공간 활용의 효율성을 높이고 관리 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계 문제 발생 가능성이 낮습니다.

잠재적 가치 상승: 의정부시의 도시 개발 계획 및 상권 활성화 추세에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

감정가: 751,000,000원

본 물건은 역세권 입지 등 장점이 크나, 건물 통합 이용으로 인한 복원 및 관리 리스크가 존재합니다. 따라서, 입찰 시에는 감정가 수준을 고려하되, 해당 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 리스크 요인을 고려하여 감정가의 90% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 반드시 추가적으로 검토하시기 바랍니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석

* 건물 내부 상태 및 관리 현황, 예상되는 원상복구 비용 추산

* 의정부시의 향후 지역 개발 계획 및 상권 전망

* 현재 금리 및 부동산 시장 동향

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.