나이스옥션 법원경매 여주 2023타경37924 [1] 경기도 이천시 창전동 427-68 1005 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2023.11.17

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트,연와조 스라브 지붕 2층건으로서
외벽:적벽돌쌍기 마감,
내벽:벽지도배마감,
바닥:장판지 마감,
창호:알루미늄이중 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임(후첨 건물개황도 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 1층에 종물 및 부합물 (ㄱ) 알루미늄샷시조 현관(약4.8㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 물건(알루미늄샷시조 현관 약4.8㎡) 포함. 이 사건 매각물건에 대한 부당이득금 지급을 명하는 확정된 이행권고결정(수원지방법원 여주지원 이천시법원 2019가소52029 부당이득금 사건)이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2023타경37924 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 창전동 427-68 1005

* 용도: 단독주택

* 감정가: 74,243,940 원 (약 7천 4백만원)

* 토지면적: 0㎡ (매각 미포함)

* 건물면적: 149.91㎡ (약 45.35평)

* 건물 제시외면적: 4.80㎡ (약 1.45평, 현관) 포함

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 법정지상권 성립 가능성, 건물만 매각

* 건물 내용연수: 1990년 1월 12일 사용승인 (약 36년 경과)

1.1. 입지조건

* 경기도 이천시 창전동에 위치합니다.

* 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 제공된 주변 시세 정보 또한 다세대 주택들의 거래 사례를 보여줍니다.

* 단지 내 또는 건물 자체의 고유한 입지 조건에 대한 추가 정보는 제한적입니다.

* 주변 교통 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 주거 지역의 환경을 갖춘 것으로 추정됩니다.

* 제공된 정보 및 지도 좌표를 기준으로 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 대항력있는 임차인: 이정순 (전입일자 2004-10-26). 보증금 0원.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 보증금 반환에 대한 직접적인 금전적 인수 부담은 없습니다.

* 그러나 대항력이 있으므로, 임차인의 주거 권리는 낙찰자가 인수 후 처리해야 할 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 법정지상권: 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

* 건물만 매각되는 경우, 건물 소유자는 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있는 법정지상권의 성립 여부가 매우 중요합니다. 이는 토지 소유자와의 별도 합의 또는 임대료 지급 의무로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 말소기준권리: 2023-11-01 접수된 이용국 채권자의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 0원.

* 부당이득금 지급 명령: 수원지방법원 여주지원 이천시법원 2019가소52029 부당이득금 사건과 관련하여, 이 사건 매각물건에 대한 부당이득금 지급을 명하는 확정된 이행권고결정이 있습니다.

* 이는 낙찰자가 해당 금전적 의무를 인수하거나 이에 대한 법적 문제에 연루될 가능성을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 이천시 창전동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

* 주변은 주로 다세대 주택 및 단독 주택으로 이루어진 생활권으로 판단됩니다.

* 최근 거래된 주변 다세대 주택들의 건축 연도는 1996년 ~ 2017년입니다. 본건 건물의 사용승인 연도는 1990년으로, 주변 시세 형성 단지들보다 건축 연령이 높다는 점을 고려해야 합니다.

* 최근 거래된 주변 다세대 주택들의 가격대는 2,300만원에서 1억 7,750만원 사이로, 면적 및 건축 연도에 따라 편차가 큽니다.

* 본건은 건물만 매각되므로, 토지 소유권이 없는 점을 감안할 때 순수 건물 가치 및 임대 수익 잠재력으로 상권을 평가해야 합니다.

* 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 이천시 창전동에 위치하여 기본적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

* 건물 내 위생급배수설비 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 주거 외 보일러실 등 부속 공간이 포함되어 있습니다.

* 주변 편의시설, 교육 시설, 교통망 등 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 시 단위 도시의 주거 생활 환경을 갖춘 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물만 매각으로 인한 토지 사용 권리 문제 (법정지상권): 가장 큰 리스크입니다. 토지 소유주와의 관계 설정 및 잠재적 토지 사용료 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력있는 임차인 존재: 보증금은 0원이지만, 법적 절차 없이 퇴거가 불가하므로 이에 대한 대응이 필요합니다.

* 확정된 부당이득금 지급 명령: 낙찰 후 해당 금전적 의무 또는 법적 책임 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(현관 약 4.8㎡) 포함: 매각 대상에 포함되나, 큰 영향은 없습니다.

* 건물 노후도: 1990년 준공으로 약 36년 경과되어 건물의 유지보수 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 건물만 매각되는 특수 물건으로, 특히 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어 낙찰 후 토지 소유주와의 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있는 높은 위험도를 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 법적 절차 진행이 필요합니다.

* 또한, 부당이득금 지급 명령 확정이라는 추가적인 법적 리스크가 존재합니다.

* 건물의 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

* 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물만 매각됨에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 보증금 없는 대항력 있는 임차인의 존재는 보증금 회수에 대한 직접적인 재정 부담을 덜어줍니다.

* 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 사용료가 발생하더라도, 건물 자체의 가치와 미래 수익성을 고려한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (매우 높은 리스크를 감수해야 합니다.)

* 상대적으로 오래된 건축 연령으로 인해, 리모델링 또는 신축 가능성 검토 시 수익성 분석이 필요할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 건물만 매각되고 법정지상권 성립 가능성, 대항력있는 임차인, 부당이득금 지급 명령, 건물 노후도 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다.

* 감정가 74,243,940 원은 건물 가치만을 반영한 것으로 추정되나, 위에 언급된 리스크로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 특히 법정지상권으로 인한 잠재적 토지 임대료 또는 법적 분쟁 비용을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 50% ~ 70% 수준인 37,000,000 원 ~ 52,000,000 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 단, 법정지상권으로 인한 실제 토지 임대료 수준, 부당이득금 판결의 구체적인 내용, 건물 노후도에 따른 수리 비용 등을 면밀히 추가 조사 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.