나이스옥션 법원경매 여주 2023타경5996 [1] 경기도 양평군 서종면 도장리 100-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2023.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 "국로소마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북측 지방도변으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통입니다.

형태 및 이용상태

서측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로서, 토지임야(조성중단 된 상태) 상태의 토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 노폭 약 4~6미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2025-05-19)(일부제한구역220m(모든축종)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상. - 기타사항: -

물건 비고

1. 일괄매각(목록5는 지분매각임)
2. 목록 1,2 지상 소재 제시외 콘크리트관(건축자재)은 매각제외
3. 목록 4 : 공부상 지목은 '창고용지'이나 현황은 '나지'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 여주지원 2023타경5996 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 도장리 100-1

용도: 임야

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중부새마을금고 (추정)

특이사항: 지분매각, 공동담보

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 848,497,000원

토지면적: 4250.00㎡ (약 1285.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (3634.994㎡, 약 1099.60평)

토지지분: 3634.994㎡ (약 1099.60평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 "국로소마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

북측 지방도변으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태로는 북측 및 동측으로 노폭 약 4~6미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(2025-05-19, 일부 제한 구역 220m, 모든 축종)에 해당합니다.

배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-11-28), 수질보전특별대책지역(1권역)으로도 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 소유권이전(갑1, 갑2) 및 근저당권(을1, 을3), 지상권(을2), 근질권(을1-2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4), 압류(갑5) 등 다수의 권리가 등기되어 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2022년 1월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 김종희 근저당권 (을3)

* 중부새마을금고 임의경매개시결정 (갑3)

* 느티나무제삼차유한회사 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

* 주식회사산과들토목측량설계 가압류 (갑4)

* 양평군 압류 (갑5)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 본 매각으로 인해 지상권(을2)은 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 중부새마을금고 지상권 (을2)

3.4. 채권 총액

등기부 상 채권 총액은 약 692,100,000원으로 기재되어 있으나, 개별 권리들의 원 채권액은 이보다 많습니다. (근저당권 360,000,000원, 근저당권 320,000,000원, 임의경매 305,845,034원 등)

3.5. 임차인 현황

임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전원 및 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변에 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

주변 환경은 자연 친화적이나, 대규모 편의시설이나 생활 기반 시설은 인접해 있지 않습니다.

차량 이동 시 인근 읍면 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 한계

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 향후 토지 이용 및 개발, 처분에 있어 다른 지분권자들과의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 엄격한 토지 이용 규제가 존재합니다. 이는 신축, 증축, 용도 변경 등 건축 행위에 큰 제약을 가하며, 사업성을 저해할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 목록 1, 2 지상에 소재한 제시외 콘크리트관(건축자재)은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 별도로 처리해야 합니다.

* 목록 4번 토지는 공부상 지목이 '창고용지'이나 현황은 '나지' 상태이므로, 실제 이용 현황과 공부상의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 지상권(을2)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있어, 이에 대한 부담을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군의 자연녹지 지역 내 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

다양한 토지 이용 규제와 지분 매각이라는 특성으로 인해 개발 및 활용에 제약이 많습니다.

또한, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 부담 요인으로 작용합니다.

상대적으로 저렴한 취득 가치를 기대할 수 있으나, 투자의 목적과 위험 감수 수준을 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전체 토지 중 일부 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 금액

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 또는 토지 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 엄격한 개발 규제와 인수되는 권리(지상권)의 가능성이 존재합니다.

토지면적 4250.00㎡에 대한 감정가는 848,497,000원이며, 매각 대상 지분 면적은 3634.994㎡입니다.

이 비율에 따른 감정가 상 해당 지분의 가치는 약 725,586,563원 수준입니다.

지분 매각의 특성상 통상적인 할인율을 적용하고, 규제 및 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.