나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6569 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 411 디자인타운 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 "OB 삼거리" 남동측 인근에 위치함. 본건 주위는 다세대주택들이 단지를 이루며, 단지 서측으로 녹지지역 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 303호로서,
외벽은 점토벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 PVC 샷시이중창임.

이용상태

다세대주택으로 침실3, 욕실2, 거실, 주방 겸 식당, 현관, 발코니로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 3필지 일단지로 대체로 평탄한 삼각형 형태로 1동의 다세대주택 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 경충대로2313번길이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적 토지 기호(1)은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
대지권 목적 토지 기호(2)는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 이며,
대지권 목적 토지 기호(3)은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체를 경매신청인에 임대 중인 것으로 탐문조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6569 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 신하리 411 디자인타운 1동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지 면적: 58.09㎡ (약 17.57평)

건물 면적: 44.77㎡ (약 13.54평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO

준공 연도: 2018년 11월 (사용승인)

건물 총 층수: 5층

본건 위치: 3층

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리에 위치하며, "OB 삼거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택들이 단지를 이루고 있으며, 서측으로는 녹지 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 용도 지역은 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 03일

* 확정일자: 2022년 06월 03일

* 배당신고일자: 2024년 11월 25일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2025년 05월 23일 접수된 주택임차권(정해원, 170,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

다만, 경매신청 채권자(정OO)와 임차인(정해원)이 동일인으로 파악되는 점은 특이사항입니다.

말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 정해원의 강제경매 개시결정 등기(2024타경6569)입니다.

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 임차인 정해원의 임차권등기(보증금 170,000,000원, 전입/확정일자 2022.6.3.)가 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 이천시 부발읍 신하리는 주로 다세대주택 위주의 주거 지역입니다.

주변에 "OB 삼거리"가 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 그레이스빌(2017년식, 50.07㎡): 2026년 4월, 16,000만원

* 미영팰리스B(2022년식, 75.297㎡): 2026년 5월, 18,000만원

* 롯데빌리지(1991년식, 56.65㎡): 2026년 3월, 6,000만원

본건(2018년식, 44.77㎡)과 유사한 연식과 면적을 가진 그레이스빌(50.07㎡, 16,000만원)의 사례를 참고할 때, 본건 부동산 자체의 시세는 약 16,000만원 내외로 추정됩니다.

신축인 미영팰리스B 사례는 면적 차이가 크지만, 단위 면적당 가격은 본건과 유사하거나 다소 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: OB 삼거리 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택 단지 내에 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담입니다. 임차권 등기 및 물건명세서 내용으로 미루어 보아 낙찰자가 해당 금액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

채권자와 임차인이 동일인인 특이 사항은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

토지이용계획상 여러 공법적 제한(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 이천시 부발읍 신하리에 위치한 2018년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다.

부동산 자체의 가치는 주변 시세를 고려할 때 약 16,000만원 내외로 추정되나, 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 최대 난관입니다.

이로 인해 낙찰자가 실제 부담하게 되는 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 부동산 시세보다 높아질 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 필수적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점.

* 이천시 부발읍 지역의 잠재적 개발 가능성.

* 인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 실제 투자 금액을 산정하여, 총 부담액이 시세보다 현저히 낮아질 경우에만 고려할 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 시세(부동산 자체 가치 추정): 약 16,000만원 ~ 18,000만원

인수해야 할 임차인 보증금: 170,000,000원

낙찰자가 부동산 자체의 가치(예: 16,000만원)를 지불하고, 임차인 보증금(170,000,000원)까지 인수한다고 가정하면, 총 부담액은 33,000만원이 됩니다. 이는 주변 시세 대비 현저히 높아지는 금액입니다.

주변 매매 시세 16,000만원을 기준으로, 총 부담액(입찰가 + 170,000,000원)이 16,000만원이 되기 위한 입찰가는 16,000만원 - 170,000,000원 = -1,000만원으로, 사실상 입찰이 어려운 가격입니다.

주변 매매 시세 18,000만원을 기준으로, 총 부담액(입찰가 + 170,000,000원)이 18,000만원이 되기 위한 입찰가는 18,000만원 - 170,000,000원 = 1,000만원입니다.

따라서, 인수 부담을 고려한 실제적인 예상 입찰가 상한선은 1,000만원 이하로 판단됩니다. (현재 시점에서의 시장 가치 대비 과도한 인수 부담으로 인해 매우 신중한 접근이 필요합니다.)

*주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 170,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정한 이론적인 상한선이며, 실제 입찰 시에는 총 인수금액과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.