나이스옥션 법원경매 여주 2024타경7029 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 1107 용문역반도유보라아이비파크 113동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 <용문역> 남동측 인근에 위치하고,
본건 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 <용문역(경의·중앙선)>이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
제113동 제1층 제105호로서,
(사용승인일 : 2023.07.24)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일깔기 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설 용도임.
(후면 <건물개황도 및 내부구조도> 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 2필 일단지로서 인접도로 및 인접대지 대비 주위가 평탄한 지형을 이루는 토지이며,
대체로 사다리 형태의 형상으로서 공동주택(아파트),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 이를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1),(2)는 공히 도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(용문 중로 2-7)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-15)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 1107번지에 소재한 용문역반도유보라아이비파크 113동 1층 105호 근린상가입니다. 사건번호는 여주지원 2024타경7029 (1)이며, 감정가는 294,000,000원입니다. 토지 면적은 13.40㎡ (약 4.05평)이고, 건물 면적은 39.38㎡ (약 11.91평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 본 건물은 2023년 7월 24일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 용문역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 용문역(경의·중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 공도와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 국민은행 근저당(채권액 157,200,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사반도건설)

* 갑2: 소유권이전 (차동주, 2023-09-04, 285,100,000원)

* 을1: 근저당 (국민은행, 2023-09-04, 157,200,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (페퍼저축은행, 2023-11-17, 200,000,000원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (국민은행, 2024-12-17, 157,200,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 357,200,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 본건의 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 현재 거주 중인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 용문역을 중심으로 형성된 역세권 상권 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택 단지들이 다수 분포하고 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다. 또한, 용문역 이용객을 중심으로 유동인구가 존재하여 일반 근린생활시설로서 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 반도건설의 '용문역 반도유보라 아이비파크'는 2023년 준공된 신축 단지로, 상업시설 역시 비교적 신축 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 용문역 주변에 다수의 상업시설과 편의점이 위치하고 있으며, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 경의·중앙선 용문역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주변환경: 본 건 주위는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 용문산 등 자연 환경과도 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 권리 분석 및 명도 전략 수립에 더욱 신중해야 합니다.

* 지역 개발 제한: 본 건 토지에는 자연녹지지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 용도 및 행위 제한이 존재하여 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 가능성: 현재까지 공개된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 소각장, 도축장, 쓰레기 처리 시설 등)이 인접해 있는지 여부를 확정하기 어렵습니다. 부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용문역 역세권에 위치한 신축 상가로, 입지 및 교통 여건이 우수하여 잠재적 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 2023년 준공된 건물로 신축 효과를 누릴 수 있으며, 용문역 이용객과 주변 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 위치입니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 토지 이용 계획상 일부 제한이 존재한다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 상가: 용문역 초역세권에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 배후 수요 확보: 주변 다수의 공동주택 단지로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 단지 내 상가: '용문역 반도유보라 아이비파크' 단지 내 상가로서 고정 수요 확보 유리.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 294,000,000원입니다.

* 토지 면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

* 건물 면적: 39.38㎡ (약 11.91평)

* 감정가 기준 평당가:

* 토지: 약 72,592,593원/평

* 건물: 약 24,685,138원/평

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 건물의 현재 임대 현황(미상), 향후 임대 가능성, 명도 난이도, 지역 경기 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 임차인 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 상가 시세 자료에 따르면, 용문역 인근 일반상가 월세는 면적에 따라 다르지만, 1층의 경우 100만원 이상을 호가하는 사례도 있습니다. 이를 바탕으로 향후 임대 수익을 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.