나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39316 [1] 경기도 이천시 신둔면 수남리 63-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2024.09.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 신둔면 수남리 소재 "수남리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택. 농경지, 임야 등이 혼재하는 취락 및 농경지대로서, 본건 북측 인근으로 다수의
다세대주택 신축지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며. 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 유사 가로장방형의 토지로서 일부 보강토옹벽을 조성하여 평탄하게 성토하였으며,
현황 답기타(묵전)상태임.
기호2) 부정형의 토지로서, 현황 도로임.
기호3) 부정형의 토지로서 기호1 토지와 일단으로 평탄하게 성토하였으며,
현황 답기타(묵전) 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1) 동측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하며,
기호2)는 현황 도로,
기호3)은 기호1)을 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-3) 공히,
도시지역, 생산녹지지역, 자연취락지구이며,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호1),3)은 공부상 지목이 답이나, 현황 답기타(묵전)상태이며,
기호2)는 공부상 지목이 답이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복 명령 발하여 질 가능성 있음
3. 지상 소재 제시외 건물 컨테이너 사무실(기호ㄱ,18㎡) 및 창고(기호ㄴ,9㎡), 공사용 경계 펜스, 이동식 화장실, 그늘막은 매각에서 제외함(감정평가서, 현황조사보고서 참조)
4. 목록1.2.3. 공부상 지목이 답이나, 목록1.3. 현황 '답기타(묵전)'상태이며, 목록2. 현황 도로임
5. 유치권신고인 문제혁으로부터 공사대금채권 금283,000,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2024.9.30.자 유치권신고서, 2025.10.14.자 보정서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39316 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수남리 63-1

토지 용도: 답

감정가: 438,908,000원

토지 면적: 1040.00㎡ (약 314.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOOOOO (수원지방법원 여주지원 2024타경39316 경매개시결정)

등기부채권 총액: 490,000,000원 (근저당 2건 합계)

2. 입지조건

본건은 이천시 신둔면 수남리 소재 "수남리마을회관" 북동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 취락 및 농경지대임.

본건 북측 인근으로는 다수의 다세대주택 신축지가 소재함.

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통시됨.

기호 1) 토지는 동측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호 2)는 현황 도로임. 기호 3)은 기호 1) 토지를 통하여 출입 가능함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 14일 접수된 평택시산림조합의 근저당권 (을1)임.

말소 예정 권리: 을1, 을2, 을3, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8. 모든 등기된 권리는 말소기준권리 이후에 설정 또는 기록되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

인수되는 권리: 없음.

유치권: 유치권 신고인 문제혁으로부터 공사대금채권 283,000,000원을 위한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. (2024.9.30.자 유치권 신고서, 2025.10.14.자 보정서)

농지취득자격증명: 본건 토지(답)는 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음.

토지 등기부상 현황:

* 소유권 이전: 한성수 (1985.04.06.) -> 임봉규 (2023.02.03.)

* 근저당: 평택시산림조합 (390,000,000원, 2023.02.14.)

* 지상권: 평택시산림조합 (2023.02.14.)

* 근저당: 김주경 (100,000,000원, 2023.02.27.)

* 압류: 울산광역시 (2024.08.01.)

* 임의경매: 평택시산림조합 (313,712,968원, 2024.09.05.)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024.09.12.)

* 압류: 이천시 (2025.04.24.)

* 압류: 원주시 (2025.06.16.)

* 압류: 원주세무서장 (2025.08.05.)

4. 상권분석

본건 소재지는 이천시 신둔면 수남리로, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

인근에 다수의 다세대주택 신축지가 조성 중으로, 주거지로서의 개발 가능성을 시사함.

전반적으로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 보이며, 취락과 농경지가 혼합된 형태를 띰.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 이동이 편리한 편임.

편의시설: 상세 정보는 부족하나, "수남리마을회관" 인근에 위치하여 지역적 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 문제혁으로부터 신고된 유치권(283,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이 발생할 위험이 있음.

* 농지 관련 의무: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가 및 원상회복 명령 가능성 등 농지법 관련 제약이 존재함.

* 제시외 물건 제외: 지상에 컨테이너 사무실(18㎡), 창고(9㎡), 경계 펜스, 이동식 화장실, 그늘막 등 제시외 물건이 있으나 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리(철거 등)가 필요하며 이에 따른 비용이 발생할 수 있음.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 목록 1, 3은 현황 '답기타(묵전)' 상태이며, 목록 2는 현황 '도로'임. 이는 토지 이용 및 관리에 혼란을 야기할 수 있음.

* 토지 이용 규제: 도시지역, 생산녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제를 받음.

* 주변 시설 미확인: 본 보고서에서는 외부 지도 검색을 통한 주변 혐오시설 등에 대한 확인은 진행되지 않았으므로, 별도의 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 이천시 신둔면 수남리에 위치한 토지 경매 물건으로, 1040.00㎡(약 314.58평)의 넓은 면적을 가지고 있으며 주변 개발 추세를 볼 때 잠재력을 가지고 있음.

그러나 성립 여부가 불확실한 유치권 신고, 농지법 관련 규제 및 행정 절차, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각 제외되는 제시외 물건 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

향후 법적 분쟁 가능성, 농지 관련 행정 절차, 현황과 공부상 지목 불일치 문제 등을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1040.00㎡ / 약 314.58평).

* 주변의 다세대주택 신축 등으로 인한 향후 개발 가능성.

* 현황 도로로 이용되는 토지(기호 2)가 있어 접근성 확보에 유리.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 법적 검토, 농지 관련 규제 및 취득 가능성, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용 현황 등 종합적인 분석이 필수적임.

또한, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(유치권 해결 비용, 원상회복 비용 등)을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

따라서, 전문가의 정밀한 권리 분석, 현장 조사, 관련 법규 검토 등을 통해 가치를 재평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.