나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41371 [1] 경기도 양평군 양평읍 도곡리 464 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원감정 · 평가일 2024.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 양평읍 도곡리 소재 "국립교통재활병원" 남동측 직선거리 약600미터 지점에
위치하는 토지로서 인근일대는 농경지, 야산 등으로 이루어진 지역이며, 서측 인근으로
전원주택 및 나지 등으로 이루어진 주거지대가 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수는 적은
지역임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 북하향의 완경사지를 일부 평탄히 조성하였으며, 전기타 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보
전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
2. 지상 소재 제시외 건물(ㄱ. 컨테이너박스 및 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약21㎡, ㄴ. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약21㎡) 매각에서 제외. 최저매각가격은 지상 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
3. 수원지방법원 여주지원 2023가단22608 공유물분할 사건의 2024. 5. 8.자 화해조서의 화해조항 중 2.항에 ‘피고는 이 사건 부동산이 제3자에게 매도되거나 경매절차에서 매각되는 경우 이 사건 부동산 지상에 소재한 컨테이너 등 피고 소유 지상물 전체를 취거한다.’는 기재 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2024타경41371 (1).

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 양평읍 도곡리 464.

용도: 전.

감정가: 260,780,000원.

토지면적: 1534.00㎡ (약 464.04평).

건물면적: 0.00㎡.

1.3. 매각 대상

매각 대상은 토지이며, 기타 물건으로 분류됩니다.

1.4. 경매 구분

본 경매는 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 정OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

해당 토지는 경기도 양평군 양평읍 도곡리 소재 "국립교통재활병원" 남동측 직선거리 약 600미터 지점에 위치합니다.

주위 일대는 농경지, 야산 등으로 이루어진 지역이며, 서측 인근으로는 전원주택 및 나지 등으로 이루어진 주거지대가 위치하고 있습니다.

2.2. 접근성 및 교통

본건까지 차량 출입이 불가능합니다.

근거리에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 운행 횟수가 적은 지역입니다.

2.3. 토지 특성

토지는 부정형이며, 대체로 북하향의 완경사지를 일부 평탄하게 조성한 상태입니다.

토지 이용 상태는 전기타(전기사용 기타)입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 보전관리지역.

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 220m (모든 축종)).

* 배출시설설치제한지역.

* 자연보전권역.

* 공장설립승인지역.

* 수질보전특별대책지역 (1권역).

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 국립교통재활병원이 위치하고 있습니다.

검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

해당 물건은 공유물분할을 위한 경매로서, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리들이 확인됩니다.

* 갑2: 2004-08-16 소유권 이전 (고만철).

* 갑3: 2007-05-09 소유권 이전 (김수영 외 1명, 매매).

* 갑5: 2023-03-06 3번 김민정 지분 전부 이전 (정수환, 공매).

* 갑7: 2023-03-28 3번 김수영 지분 가처분 (정수환, 말소: 인수).

* 갑8: 2024-11-15 임의경매 (정수환, 말소기준권리).

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 임의경매(갑8)입니다.

이에 따라 갑구 순위번호 8번보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸됩니다.

다만, 갑구 순위번호 7번 가처분 등기는 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 가처분권자인 신청채권자의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. (단, 최종 법원 결정을 확인해야 합니다.)

3.3. 법정지상권 검토

현재 매각에서 제외되는 제시외 건물(컨테이너박스 및 판넬조 창고 2개, 각 약 21㎡)이 소재하고 있어, 이들 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 잠재적 리스크로 반드시 검토해야 합니다.

하지만, 수원지방법원 여주지원 2023가단22608 공유물분할 사건의 화해조서에는 피고가 제3자 매각 시 지상물 전체를 취거한다는 조항이 명시되어 있어, 법정지상권 성립 가능성이 낮아질 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건은 양평군 양평읍 도곡리의 농경지 및 야산 지역에 위치합니다.

국립교통재활병원이 인근에 있어 관련 시설과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

주변 환경은 전원주택 및 나지 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

가장 가까운 주요 시설로는 국립교통재활병원이 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편하며, 차량 접근성 또한 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전 반드시 준비해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 법정지상권

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(컨테이너, 창고 등)이 존재합니다.

이로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 건물 철거 및 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

다만, 화해조서에 따라 소유자의 취거 의무가 명시되어 있어 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 맹지

지적상 맹지이므로, 인접 토지를 통하여 출입해야 합니다.

이로 인해 토지 이용 및 건축 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 제약사항

* 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 있습니다.

* 차량 출입 불가 및 대중교통 이용 불편 등 교통 접근성이 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 양평읍 도곡리에 위치한 공유물분할을 위한 경매 토지입니다.

농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 지적상 맹지라는 점, 그리고 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 현장 확인과 법률 전문가와의 상담을 통한 면밀한 권리 분석 및 현황 파악이 중요합니다.

화해조서에 명시된 제시외 건물 취거 조항은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 실행 여부는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매로 토지만 명확하게 매각 대상이 되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* "국립교통재활병원" 인근에 위치하여 장기적인 관점에서 입지적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 소유자의 취거 의무가 명시되어 있어, 법정지상권 발생 위험을 완화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,780,000원입니다.

고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필요.

* 법정지상권 성립 가능성 (제시외 건물로 인한).

* 맹지라는 점.

* 지역별 토지 시세 편차 (양평 도곡리 전 토지의 경우, 평당 70,000원에서 150,000원 범위의 거래 사례가 검색되었으며, 감정가는 약 170,000원/㎡ 수준입니다).

위와 같은 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 65% ~ 75% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 169,507,000원 ~ 195,585,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이는 순전히 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 상세한 물건 상태 파악 및 법률 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.