나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경78108 [1] 경기도 가평군 청평면 대성리 185-65 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2024.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 "큰갈골마을" 북서측 원거리에 소재하며, 주위는 전원주택, 펜션, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 원거리에 버스정류장이 소재하나 정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 인근은 대체로 완경사지대이며 본건은 남측 접면도로보다 저지로서 자체지반 평탄화한 부정형의 단독주택 건부지 임.

인접 도로상태

본건토지 남측으로 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1 토지)
도시지역, 자연녹지지역,
가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 2층 주택 및 태양열집열판이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠태양열시설) 포함
2. 단독주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 185-65번지에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2024타경78108 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 572,400,000원이며, 토지 면적은 664.00㎡(약 200.86평), 건물 면적은 177.25㎡(약 53.62평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 중복병합사건 및 공동담보 물건입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 감정평가서상 태양열시설을 포함하여 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 "큰갈골마을" 북서측 원거리에 위치하며, 주변으로는 전원주택, 펜션, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 남동측 원거리에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태: 본건 인근은 대체로 완경사지대이며, 자체 지반은 평탄화된 부정형의 단독주택 건부지입니다. 남측으로 접한 도로보다 약간 낮은 지대에 형성되어 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 토지는 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설: 본건이 위치한 지역은 전원생활 지역으로, 소규모 편의점, 마트, 식당 등은 일부 존재할 수 있으나, 대규모 쇼핑몰, 병원, 학교 등 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 정임숙: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-22, 확정일자 2024-04-01, 배당신고일자 2024-04-01. 대항력 없음.

* 주식회사가평산업개발: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-12, 확정일자 2024-04-02, 배당신고일자 2024-04-01. 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부 현황 (권리 말소 내역):

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 4일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(377,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

현재 진행 중인 본건 임의경매(2024타경78108) 역시 말소 대상입니다.

주의사항:

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정평가서상 태양열시설)도 포함하여 매각됩니다.

단독주택으로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 전원주택, 펜션, 임야 등이 혼재된 전원생활 지역으로, 일반적인 상업 상권은 발달하지 않은 곳입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 낮으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 이용 가능합니다.

단독주택으로서의 가치는 있으나, 상업적 가치보다는 주거 및 휴양 목적에 더 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 주택 매매/임대 정보 분석:

제공된 JSON 정보는 주로 공동주택(다세대, 빌라)의 매매 사례이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

주변 다세대/빌라 매매가는 2024년 2월 75,500,000원(전용면적 32.11㎡), 2026년 4월 130,000,000원(전용면적 59.99㎡), 2026년 6월 136,600,000원(전용면적 52.51㎡) 등으로 확인되었습니다. 이는 해당 지역의 공동주택 시세 경향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건 단독주택의 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 규제: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축, 개발, 이용에 있어 법적 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

대중교통 접근성: 버스정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 이용이 불편하며, 차량 없이는 생활이 다소 어려울 수 있습니다.

비교 대상 주택 부족: 제공된 비교 사례가 공동주택으로, 본건 단독주택과의 시세 비교가 어렵습니다. 정확한 시세 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 2층 건물을 보유하고 있습니다.

경매 절차상 모든 권리 관계는 말소되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

전원생활을 누릴 수 있는 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 대중교통 접근성이 떨어지고 토지 이용에 대한 각종 규제가 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

주변 공동주택의 시세는 파악되었으나, 본건 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명도 부담 적음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

주거 및 휴양 목적 적합: 조용한 전원생활이나 주말주택, 세컨드하우스로 활용하기에 좋은 입지입니다.

토지 가치: 664㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 572,400,000원입니다.

인근 유사 단독주택의 최근 실거래가 자료가 부족하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

제공된 공동주택 매매가는 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

따라서, 본건은 감정가를 기준으로 낙찰가의 상하단 범위를 설정하고, 권리 분석 및 입지 조건, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 85% 수준인 약 486,540,000원을 잠재적 입찰가 범위의 하단으로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 확인, 경쟁자 분석 등을 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 486,540,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.