나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87355 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 67-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위
는 아파트단지, 자연취락, 소규모 공동주택, 물류창고, 주거나지 등이 소재하는 지역으로서
제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난
한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접도로와 평탄하며 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 : 제1종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역외곽경계로부터
300미터의이내의지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
수질보전특별대책지역(1권역).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 목조(일부 조적조) 기와지붕(개량형) 단층 주택으로(건물사용승인일 : 미상)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등

이용상태

주택(소유자 및 거주가 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못하였으므로 부득히 이용상태를
주택으로 표기함)으로 이용중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비(개별난방 구조) 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠-㉧).

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 1-나(시멘블록조 스레트지붕 단층 29.82㎡)는 소재불명 이며, 기호 1-가
의 공부상 구조는 목조 스레트지붕이나 현황 일부 조적조 기와지붕(개량형)이며, 공부상
면적은 54.38㎡이나, 실측결과 약 84.3㎡로서 상이하여 평가는 실측면적을 기준으로 하여
평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉧) 포함
2. 주택으로 이용중임(일반건축물대장상의 건축물 현황도가 미등재 되어 있고, 현장 조사시 소유자 및 거주자 부재로 이용상태를 확인할 수 없어, 내부 이용상태를 주택으로 표기하였음)
3. 목록1번 건물 중 감정평가서상 기호 1-나(시멘트블록조 스레트지붕 단층 창고 29.82㎡)는 소재불명이며, 감정평가서상 기호 1-가의 공부상 기호는 목조 스레트지붕이나 현황은 목조 및 일부 조적조 기와지붕(개량형)이며, 공부상 면적은 54.38㎡이나 실측 결과 약84.3㎡로서 상이하여 실측면적을 기준으로 감정평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경87355 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 67-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,091,304,000원

* 토지면적: 760.00㎡ (약 229.9평)

* 토지지분: 760㎡ (약 229.9평)

* 건물면적: 84.20㎡ (약 25.5평)

* 건물지분: 84.2㎡ (약 25.5평)

* 건물 제시외면적: 199.60㎡ (약 60.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항:

* 1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉧) 포함

* 2. 주택으로 이용 중임 (일반건축물대장상의 건축물 현황도가 미등재 되어 있고, 현장 조사시 소유자 및 거주자 부재로 이용상태를 확인할 수 없어, 내부 이용상태를 주택으로 표기하였음)

* 3. 목록 1번 건물 중 감정평가서상 기호 1-나(시멘트블록조 스레트지붕 단층 창고 29.82㎡)는 소재불명이며, 감정평가서상 기호 1-가의 공부상 기호는 목조 스레트지붕이나 현황은 목조 및 일부 조적조 기와지붕(개량형)이며, 공부상 면적은 54.38㎡이나 실측 결과 약 84.3㎡로서 상이하여 실측면적을 기준으로 감정평가하였음

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 자연취락, 소규모 공동주택, 물류창고, 주거나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

* 도로 상태: 본 건 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(이순지선생묘 보호구역 외곽 경계로부터 300미터 이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

* 주변 시설: 차산초등학교가 인근에 위치함. 주변 환경 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지 이용 계획상 여러 환경 규제가 존재함.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 548,759,704원

* 말소기준권리: 을1 (2021-03-30) 근저당권 (농협은행주식회사, 240,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 김기호 (2001-11-29), 박준호 (2021-03-30, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (240,000,000원), 주식회사산앤들대부 (195,000,000원), 주식회사산앤들대부 (30,000,000원)

* 가압류: 농협은행 (67,082,554원), 서울보증보험주식회사 (16,677,150원)

* 임의경매: 주식회사산앤들대부 (20,000,000원), 농협은행주식회사 (2025타경71917)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 명시된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 대상지 주변은 아파트 단지, 자연취락, 소규모 공동주택, 물류창고, 주거나지 등이 혼재된 지역임.

* 단독주택 및 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있으나, 인근에 대규모 상업시설보다는 주거 및 자연환경 위주로 구성되어 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 편의시설: "차산초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 관련 불일치:

* 일부 건물(기호 1-나, 창고)의 소재가 불명확함.

* 건축물대장 상의 현황과 실측 면적 및 구조 간에 차이가 있어, 이에 대한 확인 및 정리가 필요할 수 있음.

* 건축물대장 상의 건축물 현황도가 미등재 되어 있고, 현장 조사 시 거주자 부재로 내부 이용 상태 확인에 어려움이 있었음. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 내포함.

* 건축물 표제부에 '창고시설'이 기타 용도로 기재되어 있어, 용도 변경 및 신축 시 제한사항이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역 내에서도 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제가 적용되어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 중복 사건: 사건번호가 "2024타경87355 (1)"인 점은 복수의 경매 신청이 있거나, 관련 사건이 존재함을 시사하며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있음.

* 감정가 대비 면적: 건물 면적 84.20㎡ (약 25.5평)에 비해 감정가가 10억 9천만원 이상으로 높게 책정되어 있으며, 이는 주로 토지 가치에 기인한 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 230평)을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 10억 9천만원으로, 이는 주로 토지의 가치에 기반한 것으로 추정됩니다. 인근에 초등학교가 있어 주거 환경은 양호한 편이나, 일부 제시외 건물 소재 불명, 건축물대장과의 면적 및 구조 상이, 건물 이용 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 여러 환경 및 개발 관련 규제가 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 말소되지 않는 권리는 없으나, 명도 과정에서의 불확실성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 약 230평의 넓은 토지는 향후 건축 또는 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 주거 지역: 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 용도로서의 가치가 있습니다.

* 초등학교 인접: 차산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 필요한 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 물건의 종류가 달라 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 본 건의 감정가는 10억 9,130만 4천원이며, 넓은 토지 면적과 함께 제시외 건물, 내부 이용 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 일반적인 경매 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 단독주택 실거래가 정보 부족으로 인해 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다. 그러나 유사한 지역의 단독주택 토지 가치 및 건물 상태를 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 8억 1,800만 원 ~ 9억 2,800만 원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.