나이스옥션 법원경매 고양 2024타경2803 [1] 경기도 파주시 조리읍 뇌조리 111-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 뇌조리 소재 "뇌조1리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 중·소규모의 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중
교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
기호(8-12): 사다리 및 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로인
기호(8-12)토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,8,9,10,11,12)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone),가축사육제한구역(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파주삼릉)<문화재보호법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-7,13): 일반철골조 철판지붕 단층건으로서(사용승인일: 2006.10.13)
내외벽: 샌드위치판넬 마감 등
바 닥: 칼라하드너 및 장판지깔기 마감 등
창 호: 하이샷시창호임.

이용상태

기호(2-5,13): 공장으로 이용중임.
기호(6): 기숙사 및 식당으로 이용중임.
기호(7): 사무실 및 연구실로 이용중임.

설비내역

기호(4,6,7,13)에 한하여 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(6)은 심야
전기보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물㈀∼㈂이 소재하고 있음.(후첨. 지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

본건 기호(2∼7,13)건물은 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 뇌조리 111-4, 111-8,
111-9, 111-6, 111-13, 110번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 토지대장상 2007.
03.02일자로 현황 111-9번지로 합병되어 단일지상에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 기호(13)건물은 임대중인 것으로 조사되었으며, 나머지는 소유자가 사용
중인 것으로 조사 되었음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(판넬지붕), 제시외 기계기구(수변전설비)는 매각에 포함.
2. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 유압Press 외 27(총 38점)은 매각에 포함하고 소재불명인 기호 21 냉각기는 매각에서 제외(감정평가서 참조).
3. 목록 1 토지는 목록 2 내지 7, 13 건물의 대지로 이용중이고, 목록 8 내지 12 토지는 도로로 이용중이며, 목록 8 내지 12 토지들은 지분매각임.
4. 목록 2 내지 7, 13 건물은 등기사항증명서상 뇌조리 111-4 외 5필지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 토지대장상 111-9번지로 합병되어 단일 지상에 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경2803 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 뇌조리 111-9

용도: 공장

감정가: 2,835,555,760원

토지면적: 4,993.00㎡ (약 1,510.42평)

건물면적: 1,318.00㎡ (약 398.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각으로 제시외 건물(판넬지붕) 및 제시외 기계기구(수변전설비)가 매각에 포함됩니다.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 38점은 매각에 포함되나, 소재불명인 기호 21 냉각기는 제외됩니다(감정평가서 참조).

* 일부 토지(목록 8-12)는 도로로 이용 중이며 지분 매각 대상입니다.

* 건물 등기부상 소재지(뇌조리 111-4 외 5필지)와 토지대장상 합병된 현황(111-9번지)이 다소 차이가 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 뇌조리 소재 "뇌조1리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 기호(1) 토지는 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 폭의 도로(기호 8-12 토지)를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 역사문화환경보존지역(파주삼릉)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,924,756,786원입니다.

* 임차인 현황:

* 에이알스페이서주식회사 (공차식): 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입(사업)일자 2010-03-19, 대항력 있음.

* 정채모: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2018-04-26, 확정일자 2018-04-26, 배당신고일자 2024-07-03, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 중소규모의 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 확인되지 않습니다. 공장 및 산업 관련 시설이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "뇌조1리 마을회관"이 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 파주시 조리읍 소재지 내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 점유 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 토지 지분 매각: 일부 토지(도로로 이용 중인 8-12번지)가 지분으로 매각되므로, 해당 토지에 대한 관리 및 사용에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지/건물 소재지 불일치: 건물 등기부상 소재지와 토지대장상 소재지가 합병되어 단일 지상에 소재하고 있어, 행정 처리상 차이가 있습니다.

* 개발 제한 구역: 본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역, 그리고 문화재보호법상 역사문화환경보존지역(파주삼릉)에 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 채권 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 공장 용지 및 건물로, 중소규모 공장들이 자리한 지역의 특성을 가지고 있습니다. 산업 Zone으로 지정된 계획관리지역에 속해 있어 공장 운영 목적에는 부합할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 토지 지분 매각, 개발 제한 구역 포함 등 잠재적 리스크 요인을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 산업 Zone으로 지정되어 있어 공장 및 관련 사업 운영에 유리한 입지입니다.

* 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 기계기구(일부 제외)는 별도의 투자 없이 활용 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하지 않습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 권리관계 상세 분석, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 등 추가적인 시장 분석 및 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.