나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63747 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-83 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 소재 "기동경찰교육훈련센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 신축 중인 건물의 건부지로 이용 중입니다. 기호(3,5) : 2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 신축 중인 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2,3,5) : 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(2015-08-04) , 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도5.5m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(2) : 계획관리지역(2015-08-04) , 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) : 계획관리지역(2015-08-04) , 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역100m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) : 계획관리지역(2015-08-04) , 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역100m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목은 전이나 현황 허가를 득한 허가지로 신축 중인 건물의 건부지입니다. 기호(2) : 공부상 지목은 임야이나 현황 허가를 득한 허가지로 신축 중인 건물의 건부지입니다. 기호(3) : 공부상 지목은 임야이나 현황 허가를 득한 허가지로 신축 중인 건물의 건부지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공히 철근콘크리트조 샌드위치패널지붕 3층 건물로서 공사가 중단된 상태입니다.

이용상태

공히 단독주택 용도로 건물 신축 중이었던 것으로 판단되며, 현재 신축 공사가 중단된 상태입니다.

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 1. 토지는 공부상 전이고, 현황 건부지 이나 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출요(2024. 4. 2.자 덕양구 사실조회 참조)(미제출시 보증금 미반환).
3. 목록 1,2,3,5 토지는 신축 허가를 득한 토지이고, 목록 7,8 건물의 건부지로 이용중임.
4. 토지대장상 목록 4,6 토지는 목록 3.토지에 2022. 2. 21.자로 합병되어 말소 되었음.
5. 목록 7, 8 건물은 현황조사 및 감정평가서 작성 기준 신축공사가 중단된 상태이고, 개략적인 공정률은 약 60%로 산출하여 감정평가 됨.
6. 목록 1,2,3,5 토지의 진입도로가 본건 토지와 소유권을 달리하는 경우의 단가는 940,000원/㎡임.
7. 2024. 6. 10.자로 주식회사 건룡건설로부터 유치권신고가 접수 되었으나 그 성립 여부는 불분명하고, 2025. 3. 21.자로 신청채권자로부터 유치권배제신고서가 접수되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경63747 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-83

용도: 단독주택

감정가: 1,523,301,600 원

토지면적: 622.00㎡ (약 188.16평)

토지지분: 622㎡ (약 188.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 567.12㎡ (약 171.56평)

건물지분: 567.12㎡ (약 171.56평)

건물 제시외면적: 118.52㎡ (약 35.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 당산신용협동조합 (확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "기동경찰교육훈련센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 토지(기호 1, 2, 3, 5) 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

* 목록 1,2,3,5 토지의 진입도로가 본건 토지와 소유권을 달리하는 경우, 해당 도로의 단가는 940,000원/㎡로 산정되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리지역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 적용되고 있습니다. 기호(2)의 경우 준보전산지에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 14일 접수된 당산신용협동조합의 근저당권 (을27) 입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 18일 접수된 당산신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액은 3,865,000,000원이며, 건물 등기부 채권 총액은 2,123,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내용은 지상권 개요에 명시된 바 없습니다. (제공된 정보 기준)

3.4. 유치권 현황

* 2024년 6월 10일 주식회사 건룡건설로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 2025년 3월 21일 신청채권자로부터 유치권 배제 신고서가 접수되었습니다.

3.5. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 주변 환경 및 상업 시설

4.1. 주거단지 분포

본건 주변에는 "호반케슬", "위너스빌", "휴그린" 등 다세대 주택 단지가 분포하고 있어 지역 내 주거 밀집도가 높음을 알 수 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 가능성을 시사합니다.

4.2. 편의 및 공공시설

주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "기동경찰교육훈련센터"가 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서에 명시된 군사 보호 구역 외에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리장 등)은 인지되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단독주택으로서의 독립적인 생활이 가능하며, 주변의 근린생활시설 및 인근 대중교통망을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

제공된 정보만으로는 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완공 건물 및 공사 중단

본건 건물은 현재 신축 공사가 중단된 상태이며, 감정평가 시점 기준 공정률은 약 60%로 산정되었습니다. 준공까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 불확실한 유치권

주식회사 건룡건설이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 신청채권자가 유치권 배제를 주장하고 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 제출 의무

토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 건부지로 이용 중이며, 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효로 되고 보증금이 반환되지 않을 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.4. 토지 합병으로 인한 지번 변경

토지대장상 목록 4, 6 토지는 목록 3 토지에 합병되어 말소되었으므로, 현재 등기 및 토지 현황 파악 시 유의해야 합니다.

6.5. 도로 관련 비용 발생 가능성

진입도로의 소유권이 본건 토지와 분리된 경우, 해당 도로 사용에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 대규모 단독주택 부지 및 신축 중인 건물입니다. 높은 감정가액을 자랑하지만, 공사 중단 상태, 불확실한 유치권, 농지취득자격증명 제출이라는 까다로운 조건 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 확보 가능 여부가 낙찰 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 추가적인 투자 및 법적 검토가 가능한 실수요자 또는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 부지의 잠재 가치

약 622㎡의 넓은 토지와 567㎡ 규모의 신축 중인 건물은 완성 시 상당한 가치를 지닐 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

고양시 덕양구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 일괄매각 조건

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 권리 관계가 단순화될 수 있으며, 토지 이용 계획과의 일관성을 확보하기 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,523,301,600원입니다.

제공된 주변 "다세대" 주택 매매 사례(110백만원 ~ 150백만원)는 본건과 건물의 규모, 용도, 가치 체계가 상이하여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

본건은 단독주택이며, 약 60% 공정률의 신축 중단 상태, 불확실한 유치권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 위험 요소를 포함하고 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 권리 관계 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 위험 평가가 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

감정가 1,523,301,600원의 70% = 1,066,311,120원

감정가 1,523,301,600원의 80% = 1,218,641,280원

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 10억 6천만원 ~ 12억 1천만원으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 법률 전문가와의 상담, 현장 답사, 농지취득자격증명 확보 가능성 확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

만약 유치권 문제가 명확히 해결되고, 농지취득자격증명 발급이 용이하다면 입찰가가 상향될 수 있습니다. 반대로, 공사 재개 비용이나 법적 불확실성이 클 경우, 예상 입찰가보다 낮게 접근해야 할 수도 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.