나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7648 [2] 경기도 파주시 문발동 639-2 4층403호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수감정 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근 "파주출판문화정보 국가산업단지" 내에 소재하고 있으며 주위는 유사 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건 중 제2층 제201호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2015.08.26)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 공히 공장(지식산업센타)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)(파주출판문화
정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제
한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2013-
02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상물건 기호 1) - 2)는 기준시점 현재 내부경계벽이 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되며, 기호 3)은 인접 호수와 내부경계벽이 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되는 바 경매 진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록 3은 인접 호수와 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경7648 (2)

소재지: 경기도 파주시 문발동 639-2, 4층 403호

용도: 공장 (지식산업센터)

감정가: 598,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치한 "파주출판문화정보 국가산업단지" 내에 소재하고 있습니다. 주변으로는 유사한 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업단지로서의 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 자유로 등 주요 도로망과의 접근성도 우수하여 광역적인 교통망 이용이 가능합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 가장형의 토지이며, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 현황

소유권 보존 등기일은 2015년 8월 28일이며, 이후 소유권 이전(2021년 7월 30일) 및 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2021년 7월 30일, 채권최고액 1,164,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 채권 총액은 3,658,952,000원으로 확인됩니다.

- 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021.07.30)

- 후순위 권리: 주식회사 바른손 근저당, 파주세무서장 압류, 기술보증기금 가압류, 한국무역보험공사 가압류, 하나은행 임의경매, 파주시 압류 등이 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (다만, 을5 근저당권 자체에 '말소' 표시가 있으나, '말소기준권리'로 명시되어 있어 해석에 주의가 필요하며, 후순위 권리들은 소멸 대상입니다.)

* 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 권리가 존재하는 경우 인수될 수 있으므로, 상세 내역 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 파주출판문화정보 국가산업단지의 중심에 위치하여 출판, 인쇄, 디자인, IT, 방송, 영화 등 지식 정보 집약 산업 관련 기업이 밀집해 있습니다.

* 이러한 산업단지는 일반적인 공장단지와 달리 문화적 요소가 가미된 복합적인 성격을 띠며, 단지 내에는 서점, 카페, 문화시설 등이 자리하고 있어 단순한 업무 공간을 넘어선 특성을 보입니다.

* 주변에 파주 롯데 프리미엄 아울렛 등 상업 시설이 위치하고 있어 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 국가산업단지로서 관련 인프라가 비교적 잘 구축되어 있으며, 주변의 유사 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변에는 '지혜의 숲'과 같은 대규모 북카페 및 문화 공간이 있어, 업무 외적인 여가 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

* 파주출판도시 내에는 다양한 문화 행사, 강연, 워크숍 등이 수시로 개최되어 관련 종사자 및 지역 주민들에게 문화적 교류의 장을 제공합니다.

* 인근에 도서관, 공원 등 편의 시설이 갖추어져 있으며, 주거 시설과의 연계도 이루어지고 있습니다.

* 다만, 이는 주로 산업단지 및 문화단지 중심의 정보이며, 일반적인 주거 편의시설(대형병원, 백화점 등)은 파주시 내 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 일체 이용 중인 내부 경계벽: 목록 3호는 인접한 호실과 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 또한, 기호 1) 및 2) 역시 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중으로 확인됩니다. 이는 독립적인 개별 호실 사용이나 구분 등기에 제약이 있을 수 있으며, 경매 진행 시 현장 재확인을 통해 명확히 파악해야 할 중요 사항입니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 공동담보로 묶여 있거나 유동화된 물건은 복잡한 금융 구조를 가질 수 있어, 권리관계 및 매각 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 해당 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 이용 등에 영향을 미칠 수 있으므로 사전에 충분히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 공장(지식산업센터)으로, 입지적 강점과 함께 산업단지 특유의 집적화된 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편이며, 주변에 문화 시설 및 상업 시설과의 연계성도 우수합니다. 다만, 내부 경계벽 없이 일체로 이용 중인 점, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특성, 그리고 다수의 공법상 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 말소기준권리 표시에 대한 구체적인 해석과 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지라는 특화된 산업단지 내 위치하여 관련 업종 기업의 입지 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 교통망(자유로 등)과 함께 산업단지 내 필수적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 복합문화단지로서의 특성을 겸비하여, 단순 공장 용도 이상의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 시장 조사 자료 및 추가적인 제반 비용에 대한 정보를 포함하고 있지 않아, 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 다만, 일반적으로 예상 입찰가는 감정평가액, 유사 물건의 최근 거래 사례, 본건의 권리관계, 향후 개발 가능성, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본건은 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, '일체 이용 중'인 내부 경계벽 문제는 입찰가를 결정하는 데 중요한 요소가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.