나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7761 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1007-17 에이동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모의 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제에이동 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 남측 하향 완경사지를 계단식으로 평탄화 한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성석동 1007-17 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
성석동 1007-18 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
성석동 1007-19 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
성석동 1007-22 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
성석동 1007-44 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
성석동 1007-45 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건이 속한 "A동"은 건축물현황도(배치도)상 북측에 위치하나, 현황은 남측부분에 "A동"(배치도상 B동)이 위치하여 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건이 속한 건물인 ‘A동’은 건물축현황도(배치도)상 북측에 위치하고 남측에는 ‘B동’이 소재하나, 현황은 북측에 위치한 건물에 부착된 동 표기가 ‘B동’ 남측에 위치한 건물에 부착된 동 표기가 ‘A동’으로 되어있어 건축물현황도(배치도)상과 현황의 각 동 위치가 서로 뒤바뀐 상태로서, 귀 원과 협의 후 본 평가는 아래 건축물현황도(배치도)상 남측에 위치하는 현황 ‘A동(배치도상 B동)’의 제2층 제202호를 기준으로 평가하였는 바, 경매 참여시 필히 별도 확인이 요구됨.

물건 비고

1. 공부(건축물현황도상 '비동')와 현황(건물외벽표시 '에이동')이 불일치한 상태임.
2. 감정평가 및 매각대상은 현황기준 '에이동 202호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경7761 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1007-17 에이동 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 173,000,000원 (일억 칠천삼백만원)

토지면적: 60.68㎡ (약 18.36평)

건물면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

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입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모의 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 현황: 본건 토지는 6필 일단의 남측 하향 완경사지를 계단식으로 평탄화 한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

접근 도로: 본건 토지는 남측, 서측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

권리분석

말소기준권리: 을1. 수협은행 근저당 (접수일자: 2019-09-19, 채권최고액: 196,650,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 명시되었으나 구체적인 내용은 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 최병천

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2023-04-24

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

- 갑4: 이혜경 소유권이전(3번신탁등기말소) (2019-09-19)

- 갑5: 김민기 소유권이전 (매매금 255,000,000원) (2019-09-19)

- 을1: 수협은행 근저당 (채권금액 196,650,000원, 말소기준권리) (2019-09-19)

- 을4: 중소기업은행 근저당 (채권금액 2,280,000,000원, 말소) (2022-11-25)

- 갑6: 서울보증보험주식회사 가압류 (채권금액 149,985,605원, 말소) (2023-10-25)

- 을4-2: 기술보증기금 근저당 일부 이전 (말소) (2023-11-22)

- 갑8: 서울보증주식회사 가압류 (채권금액 3,530,000원, 말소) (2023-12-29)

- 갑9: 한국주택금융공사 가압류 (채권금액 36,769,699원, 말소) (2024-01-08)

- 갑10: 시흥세무서장 압류 (말소) (2024-02-15)

- 갑12: 수협은행 임의경매개시결정 (채권금액 166,865,849원, 말소) (2024-10-17)

- 갑13: 하남시 압류 (말소) (2025-06-23)

총 등기부 채권 금액: 2,666,935,304원 (26억 6천 6백 93만 5천 3백 4원)

4. 상권분석

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상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근으로 상업시설 및 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 형성과 배후 수요에 대한 상세 분석은 제한적입니다. 소규모 창고 등이 혼재하는 점으로 보아 지역 경제활동의 일부를 담당하는 업종들이 분포할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.

생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 성석삼거리 인근 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용에 큰 불편은 없을 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치할 수 있으며, 상세 위치는 별도 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 다세대, 연립, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 건축물현황도상 '비동'으로 표기된 건물이 실제 외벽 표시는 '에이동'으로 되어 있어 공부와 현황이 불일치하는 심각한 문제가 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있으며, 명확한 확인 및 정리가 필요합니다.

* 평가 및 매각 기준 불확실성: 감정평가 및 매각 대상이 현황 기준 '에이동 202호'로 되어 있으나, 동 명칭 불일치 문제로 인해 실제 대상 물건에 대한 혼란이 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 26억원을 초과하는 점은 해당 물건의 재무적 복잡성을 시사하며, 경매 과정에서의 잠재적 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 혐오시설 유무: 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 대규모 혐오시설이 확인되지는 않으나, 가축사육제한구역 지정 등을 고려할 때 축사 등 일부 시설이 근거리에 존재할 가능성이 있습니다. 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 연립주택으로, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주거 용도로 활용 가치가 있으나, 가장 큰 문제는 건축물대장상 동 명칭과 실제 건물의 동 명칭이 불일치한다는 점입니다. 이로 인해 법적, 행정적 혼란이 발생할 수 있으며, 입찰 전 반드시 해당 문제에 대한 정확한 확인과 이해가 선행되어야 합니다. 감정가는 1억 7천 3백만원으로 책정되었으나, 이러한 잠재적 리스크를 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

* 성석동 지역의 주거용 부동산으로서, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 성장관리계획구역(주거zone)으로 지정되어 있어 계획적인 개발 및 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

* 비교적 최신 건축 연도(2017-2018년 추정)의 건물로서, 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리상 인수할 금액이 없는 상태로, 명확한 권리 분석 후 입찰이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 50㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 14,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 173,000,000원으로, 유사 사례 대비 높은 편입니다. 특히, 공부와 현황이 불일치하는 심각한 문제점을 고려할 때, 해당 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 건물 명칭 불일치 문제 해결에 필요한 비용 및 시간, 그리고 향후 발생할 수 있는 불확실성을 고려하여, 권장 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 130,000,000원 (일억 삼천만원)으로 제안합니다. 본 금액은 참고용이며, 최종 입찰가는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 리스크 수용 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.