나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84232 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 지하철3호선 "지축역" 동측 인근에 위치하는 집합건물(서연타워주차장 1층 104호 외)로서, 본건 부근은 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 "지축역"이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호[가~라] : 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 중 1층 104호 외 3개호로서, (사용승인일 : 2022.02.23.) 외벽 : 외장석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리창호임.

이용상태

일련번호[가~라] : 경계벽 제거후 일괄하여 제1종근린생활시설(소매점)(상호:회바라기)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구),노외주차장(2022-08-31)(고양지축지구),중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임차인 등 이해관계인의 사정 등으로 인해 자서확인 및 부동산임대차계약서 첨부가 불가하나, 임차인 "김형원"과의 구두탐문 결과 현황 보증금 160,000,000원, 월임대료 1,100,000원(부가세제외)인 것으로 조사됨. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1 내지 4를 경계벽 제거후 일괄하여 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2024타경84232 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 1층 104호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 목록 1 내지 4를 경계벽 제거후 일괄하여 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 422,000,000원

토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.91㎡ (약 42.62평)

건물지분: 140.91㎡ (약 42.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행된 경매 사건입니다. 채권 총액은 4,569,621,909원 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 지하철 3호선 "지축역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 용이한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근 및 진출입이 용이한 편입니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 3호선 "지축역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

동측, 서측, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 노외주차장, 중로2류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.4. 건물 정보

건물명은 서연타워주차장이며, 2022년 2월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 평지붕 건물입니다. 본건은 해당 건물 1층 104호 외 3개 호실(총 4개 호실)을 일괄하여 매각 대상으로 합니다. 해당 건물은 자동차관련시설, 제1,2종 근린생활시설, 문화및집회시설, 운동시설 등으로 복합 용도로 건축되었으나, 현재는 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 총 연면적은 7,236.75㎡ (약 2,189.12평)이며, 건폐율 86.22%, 용적률 584.6% 입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 권리를 포함한 그 이후에 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 (근저당권) - 농업협동조합자산관리회사, 360,000,000원, 2023-09-18

3.3. 임차인 현황

본건에는 '회바라기'라는 상호로 영업 중인 임차인 김형원이 있습니다.

보증금: 160,000,000원

차임: 1,100,000원 (부가세 제외)

배당신고일자: 2025-02-03

대항력: 없음

임차인의 보증금 및 차임은 조사된 내용이며, 대항력이 없어 매각 후 보증금 전액을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 배당 신고일자가 최근이므로, 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

현재까지 파악된 등기부등본 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 기재는 있으나, 등기부 요약에는 지상권 등기가 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 지축동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 지하철 3호선 지축역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 주변의 주택가와 신축 아파트 단지 개발 등으로 인해 지속적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 본건 상가 현황

본건은 1층에 위치하며, 4개 호실을 통합하여 제1종근린생활시설(소매점)로 사용 중입니다. 약 42.62평의 넓은 면적을 단일 공간으로 활용하고 있어, 다양한 업종의 소매점 운영에 유리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 또는 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 아파트 단지들이 밀집해 있어 꾸준한 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다.

5.2. 교통 인프라

지하철 3호선 지축역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 유동화 물건으로 채권의 이전 및 관련 법적 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

* 등기부등본 상 지상권 등기가 확인되지 않으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재는 미등기 권리나 숨겨진 권리가 존재할 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 본건은 4개 호실이 경계벽을 제거하여 통합 사용 중입니다. 매각 후 원상 복구 또는 통합된 상태로 유지하기 위한 추가적인 행정 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 전체에 걸친 높은 채권 총액(약 45.7억원)은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어, 해당 지역 내 잠재적 시설(축사, 군사시설, 폐기물처리시설, 철도 등)로 인한 소음, 악취, 개발 제한 등의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다. (정확한 위치 및 영향 범위는 현장 조사 필수)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 역세권에 위치한 신축 상가로, 1층에서 넓은 면적을 통합 사용하고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 지축지구 개발에 따른 향후 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 유동화 물건으로서의 복잡성, 미등기 지상권 가능성, 주변 지역의 제한 사항 등을 고려할 때, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 원만한 협의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역 인근으로 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 통합 공간: 4개 호실을 통합하여 약 42.62평의 효율적인 공간을 활용할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 지축지구 개발 및 주변 지역의 성장에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 시세 조사

* 해당 상가의 현재 임대료 수준 및 예상 임대 수익률 분석

* 명도 예상 비용 및 기간 산정

* 건물 상태 확인 및 필요한 수리 비용 추정

* 최근 경매 시장 낙찰가율 동향 분석

본 건은 인수되는 보증금이 없는 상황이므로, 위 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 데 집중할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.