나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경6213 [1] 서울특별시 종로구 연지동 163-3 아르젠종로 5층01호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 종로구 연지동 소재 "종로5가역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 "종로5가역(지하철1호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 제5층 제01호로서,
(사용승인일: 2015.12.15)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 7필지 일단이 사다리형 토지로서 주사용 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[163-3번지], [164-2번지], [167-2번지], [168번지], [169번지], [170번지], [199-4번지]
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 도로
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안)).

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 제01호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 문패상 제501호로 표기되어 있는바, 경매진행시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건 내역

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경6213 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 소재지 및 현황

* 소재지: 서울특별시 종로구 연지동 163-3, 아르젠종로 5층01호

* 용도: 오피스텔

* 건물 개요

* 건물명: 아르젠종로

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 (지하 2층 포함)

* 사용승인일: 2015년 12월 15일

* 총 호수: 45호

* 면적 정보

* 토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평) / 토지지분: 4.4㎡

* 건물면적: 18.33㎡ (약 5.54평) / 건물지분: 18.33㎡

* 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 200,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

* 주변 환경

* 본건은 서울특별시 종로구 연지동 소재 "종로5가역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통입니다.

* 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 종로5가역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

2.

* 권리 내역 요약

* 총 등기부채권액: 178,413,510원

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (명시된 지상권 없음)

* 말소되는 권리

* 을1 근저당권 (우리은행, 139,200,000원) - 말소기준권리

* 을2 주택임차권 (이영택, 30,000,000원)

* 갑11 가압류 (삼성카드, 9,213,510원)

* 갑12 임의경매 (우리은행, 106,399,376원)

* 임차인 현황

* * 임차인: 이영택

* * 보증금: 30,000,000원

* * 차임: 600,000원

* * 전입일자(사업일자): 2022년 11월 7일

* * 확정일자: 2022년 11월 7일

* * 배당신고일자: 2025년 1월 31일

* * 대항력: 없음

* * 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

2.

* 지역 특성

* 본건이 소재한 종로구 연지동 일대는 서울 도심의 중심부로서, 다양한 업무시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업적 가치가 높은 지역입니다.

* 인근에 지하철 1호선 종로5가역이 위치하여 교통의 요지이며, 주변에 각종 편의시설 및 문화시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

2.

* 편의 시설

* 단지 주변으로 각종 은행, 병원, 관공서, 백화점(롯데백화점 본점 등), 재래시장(광장시장, 동대문시장 인접) 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경

* 오피스텔 밀집 지역으로, 젊은 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 학교(서울고 등) 및 궁궐(창경궁 등)이 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 공부와의 차이 (호수 불일치)

* 본건의 호수 표기에 여러 혼선이 있습니다. 등기사항전부증명서상으로는 제5층 제01호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 문패상으로는 제501호로 표기되어 있습니다. 또한, 건물 관련 JSON 정보에는 10층 1001호로 기재된 내용도 확인되어, 실제 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재합니다.

* 경매 진행 시 해당 호수에 대한 현장 확인 및 등기부, 건축물대장과의 명확한 일치를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련

* 임차인 이영택은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.

* 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

* 기타

* 토지이용계획상 '도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안))'으로, 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 서울 도심의 핵심 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 교통이 매우 편리하고 상업시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 최근 매매 사례가 105,000,000원(2023년 11월)에 있었으며, 감정가는 200,000,000원으로 시세와 감정가 간 큰 차이가 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 등기부와 건축물대장상 호수 표기 불일치 문제와 대항력 없는 임차인 존재에 대한 면밀한 확인 및 대처 방안 마련이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 서울 도심 역세권 소형 오피스텔로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 명도 후 소유권 행사에 제약이 적습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 시세 차익 또는 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. (단, 감정가와 실거래가 간 격차의 원인 분석 필수)

9. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가(2023년 11월) 105,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 120,000,000원에서 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 감정가 200,000,000원은 현재 시세와 괴리가 커, 해당 금액을 기준으로 입찰가를 높게 책정하는 것은 위험할 수 있습니다. 호수 불일치 등 특이사항 및 명도 가능성, 실제 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.