나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경939 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)○○○○○○○○감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치하며,
인근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지1층 제비102호, 제2층 제201호, 203호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(가): 근린생활시설로 이용 중임.
(나): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임.
(다): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외에 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경939 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비102호

건물명: 서초동 BESTONE

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물

사용승인일: 2022-09-01

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 42.49㎡ (약 12.85평)

토지지분: 42.49㎡ (약 12.85평)

건물면적: 61.91㎡ (약 18.73평)

건물지분: 61.91㎡ (약 18.73평)

감정가: 901,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 최초 권리인 소유권보존등기(주식회사건원종합건설, 2022-10-07) 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다. 을구 1번 근저당권(수협은행, 720,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 채무 총액

등기부채권 총액은 3,536,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사오름에듀테크 (마스킹: 주 )

보증금: 70,000,000원

차임: 5,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023-11-27

확정일자: 2025-03-18

배당요구일: 2025-04-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 서초동 일대는 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장상으로는 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 실제 이용 현황으로는 (가) 근린생활시설, (나) 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 다락 등), (다) 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 다락 등)으로 복합적으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하실, 1층, 2층으로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 도시가스 개별난방 설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에는 지하철 3호선 남부터미널역과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 예술의전당, 한가람미술관, 국립국악원 등 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되었습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 도시지역, 제1종전용주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)에 해당하며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역입니다. 추가적으로, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 공부와 현황의 차이

건축물대장상 호수는 '비102호'이나, 현황상으로는 '102호'로 사용되고 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치한 근린상가 및 다세대주택 복합 용도의 건물입니다. 교통이 편리한 역세권에 위치하며, 주변에 편의시설과 문화시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 공부상 호수와 현황상 호수의 차이가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 3호선 남부터미널역 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 복합 용도의 잠재력: 근린생활시설과 다세대주택으로 활용 가능하여 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 주변에 업무시설과 공동주택이 많아 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 901,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황과 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.