나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경939 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)○○○○○○○○감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치하며,
인근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지1층 제비102호, 제2층 제201호, 203호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(가): 근린생활시설로 이용 중임.
(나): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임.
(다): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외에 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경939 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 2층203호 (도로명 주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8, 2층 203호)

용도: 다세대주택 (주 용도, 복합 용도 가능성 있음)

감정가: 1,524,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (등기부 기재 내용 종합 시 추정)

특이사항: 공동담보, 복합건물 (근린생활시설 및 다세대주택)

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 서초동 BESTONE

건축년도 (사용승인일): 2022년 9월 1일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 2층, 지상 2층

총 연면적: 912.11㎡

대지 면적: 390.9㎡ (건물 전체 대지)

건축 면적: 195.39㎡

건폐율: 49.98%

용적률: 96.6% (산정치)

1.3. 토지 정보

토지면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

토지지분: 39.64㎡ (약 12.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적 (전유부): 57.74㎡ (약 17.47평)

건물지분: 57.74㎡ (약 17.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

해당 층: 지상 2층

이용 상태 (해당 호실): 다세대주택 (방 1, 거실, 주방, 욕실, 다락 등)

주요 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 실내 인테리어, 창호 샷시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 3호선 '남부터미널역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

물건은 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제1종전용주거지역

* 기타 제한 사항:

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 주식회사건원종합건설 (2022-10-07)

* 근저당 (말소기준권리): 수협은행 (2,796,000,000원, 2022-10-07)

* 근저당 (말소): 주식회사신한저축은행외 5명 (2,000,000,000원, 2023-12-29)

* 임의경매 (말소): 수협은행 (3,111,700,574원, 2025-03-19)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 4,796,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,400,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-09-02

* 확정일자: 2024-09-02

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 없음

3.4. 권리 분석 결과

본건의 말소기준권리인 수협은행 근저당(2022-10-07)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 박 는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 위치한 서울 서초구 서초동은 강남 3구의 핵심 지역으로, 탄탄한 배후 수요와 우수한 인프라를 바탕으로 부동산 가치가 안정적으로 유지되는 곳입니다. 지하철역 인근의 역세권 단지는 높은 주거 선호도를 보이며 시세 상승 여력이 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 비교

* 비교 대상 1: 명덕빌라 (서초동 1507-40, 2002년 건축, 54.13㎡, 3층) - 2026년 5월 5일 114,000만원 (약 696만원/평)

* 비교 대상 2: 경성 (서초동 1520-1, 1980년 건축, 56.89㎡, 2층) - 2026년 5월 1일 80,000만원 (약 465만원/평)

* 비교 대상 3: 유니빌 (서초동 1523-8, 1995년 건축, 31.68㎡, 2층) - 2026년 5월 4일 48,000만원 (약 500만원/평)

* 본건: 서초동베스트원 (2022년 건축, 57.74㎡, 2층) - 감정가 152,400만원 (약 872만원/평)

4.3. 단지/건물 특징 분석

본건인 '서초동 BESTONE'은 2022년 사용승인을 받은 신축 건물로, 비교 대상 건물들(2002년, 1980년, 1995년 건축)에 비해 현저히 짧은 건축 연도를 자랑합니다. 이로 인해 신축 건물로서의 가치를 충분히 인정받고 있으며, 감정가 역시 최신 트렌드와 건축 품질을 반영하여 비교 대상보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

지하철 3호선 남부터미널역과 인접한 역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 지역에 다양한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 등)

본건 부동산 주변에 대한 자체 조사를 실시한 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 총 채권 금액이 약 47.96억원에 달하여, 경매 취하나 채권자의 개인회생/파산 등으로 인한 절차 변경 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재까지는 매각 절차가 정상적으로 진행 중입니다.

6.2. 공부와의 차이 (현황 vs 공부)

물건명세서 상, 공부상의 호수는 '203호'이나 현황상의 호수는 '403호'로 기재되어 있습니다. 이와 같은 차이는 실제 점유 관계나 임대차 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 호수 및 점유 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 법적/행정적 제약

* 제1종전용주거지역으로 지정되어 있어 건축물의 용도 변경이나 신축, 증축 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 '아파트' 용도로 사용되는 부지라는 점이 명시되어 있어, 해당 용도로 사용 시 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 본건은 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악되므로, 낙찰자의 주된 이용 목적에 따라 실제적인 제약 여부가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 핵심 입지에 위치한 신축(2022년식) 다세대주택으로, 우수한 교통 환경과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 공부상 호수와 현황상 호수의 차이, 그리고 높은 채권 총액은 반드시 확인하고 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 강남 3구의 중심, 서초구 역세권에 위치한 신축 건물로 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 2022년 사용승인된 신축 건물로서, 노후 건물 대비 높은 시장 가치를 인정받을 수 있습니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 주변 상권 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,524,000,000원이며, 전용면적 57.74㎡ (약 17.47평) 기준 평당 감정가는 약 872만원입니다.

비교 사례 중 가장 최근인 2002년식 명덕빌라(54.13㎡)가 약 696만원/평에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 신축 프리미엄이 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

신축 건물로서의 가치, 역세권 입지, 감정가 등을 종합적으로 고려하고, 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 잠재적 리스크(호수 불일치 등)를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 1,380,000,000원 (13억 8천만원) 선에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 90.5% 수준으로, 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있을 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 동시 입찰 경쟁 상황을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.