나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50535 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 주위에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 붙임, 개별 인테리어 마감 등, 창호 : 섀시창틀 유리창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지설비, 소화경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로, 동측으로 중로와 접하며 본건 아파트 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 순천지원 2026타경50535 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

건물지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항: 2026년 4월 기준 미납관리비 1,411,040원 있음.

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, 광양시청 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 혼재하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 주위에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 대로, 동측으로는 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역에 해당하며, 대로2류, 중로2류의 접합된 용도를 가집니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1, 120,000,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 박근영 주택임차권 (을2, 2022년 11월 11일 전입 및 확정, 219,000,000원) - 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑2, 2026년 4월 15일)

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 박근영)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 11월 11일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

임차인 박근영은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 임대보증금 가입 여부를 확인한 결과, 임대보증금 전액을 돌려받을 수 있을 것으로 보이나, 보증 가입 기간 만료 전에 반드시 보증보험 연장 가입이 필요한 상황일 수 있습니다.

집합건물 등기부상 채무 총액은 339,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 광양시 중심상업지역 내에 위치하여 직주근접성과 상업 시설 접근성이 양호합니다. 광양시청 인근으로 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설, 공공청사 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 아파트 단지로는 '이편한세상 광양', '대광로제비앙' 등이 있으며, 실거래가 정보는 지역별, 단지별로 다양하게 분포하고 있습니다. 광양시 자체적으로는 산업단지 및 항만 인프라를 갖추고 있으며, 정부의 투자유치 노력도 활발히 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건은 상대보호구역에 해당하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 어린이집, 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 광양시청, 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 광대로 및 중로와 인접하여 차량 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 4월 기준 미납 관리비 1,411,040원이 확인되었습니다. 잔금 납부 시 해당 금액의 인수 또는 정산 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 관련 채무 관계 및 추가 담보 물건에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대보증보험 연장 필요성: 임차인 박근영이 가입한 임대보증보험의 보증 기간 만료 시점이 다가오고 있어, 임차인이 보증보험 연장을 통해 재산을 보호해야 하는 상황일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동의 중심상업지역에 위치한 아파트로, 광양시청 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 내외로 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높으며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 미납 관리비 및 공동담보 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중심상업지역 내 위치, 광양시청 인근으로 직주근접 및 풍부한 배후 수요 확보.

* 다양한 편의시설 및 교통망 이용이 편리하여 주거 환경 우수.

* 권리관계가 명확하고 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 리스크가 낮음.

* 도시지역, 중심상업지역에 속하여 향후 지역 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 264,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 미납 관리비: 1,411,040원 (입찰가 산정 시 별도 고려)

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 실거래가, 시장 상황, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 심층적인 시장 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.