나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50548 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 제202동 제19층 제1904호로서, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건(202동) 중 제19층 제1904호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 대로2류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50548 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주)OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 19층1904호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 제19층 제1904호

건물 면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 아파트 건부지로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 307,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 바 없음)

1.5. 특이사항

공동담보 물건

## 2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 아파트 단지 내에 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 원활하며, 단지 북측으로는 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다. 특히 동측 도로를 통해 단지 진출입이 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 2번 국도, 동광양IC 진입이 용이하며 이순신대교를 통해 여수, 순천, 광주 등 광역 이동도 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 평지대 내에 위치한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 중심상업지역에 속하며, 대로2류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

## 3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (119,880,000원, 2022-11-07) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김영균 (222,000,000원, 2024-10-25 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (222,000,000원, 2026-04-15 접수, 말소)

* 총 등기부 채권액: 341,880,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 김영균)

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-16

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 계약 관련하여 (유)와이지개발의 자금 사정 악화 소식이 있으며, 보증보험 가입 및 연장 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수 보증금

인수해야 할 임차 보증금은 없습니다 (0원).

## 4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

본건이 위치한 중동 일대는 광양시의 중심 상권으로 평가받고 있습니다. 인근에는 홈플러스 광양점, 하나로마트, 중마시장, 롯데슈퍼 등 대형 유통시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 쇼핑 및 생활 환경을 제공합니다. 또한, 광양시청, 먹거리타운 등 행정 및 상업 관련 시설 이용도 용이합니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건은 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 보입니다. 대로2류 및 중로2류에 접해 있어 유동인구 유입에도 유리한 입지입니다.

## 5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

수하임2차 아파트는 중동의 주요 아파트 단지 중 하나로, 주변에 동광양중학교 등 교육시설이 인접해 있어 학세권 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 단지와 인접한 중마근린공원 및 마동저수지 생태공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 동광양중학교가 위치하며, 광양중앙초등학교, 광양중동중학교, 광양백운고등학교 등 다수의 교육 시설이 도보 거리 내에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 편의 시설

* 쇼핑: 홈플러스 광양점, 하나로마트, 중마시장, 롯데슈퍼 등

* 행정: 광양시청

* 휴식: 중마근린공원, 마동저수지 생태공원

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 4월 기준으로 미납 관리비 1,590,550원이 발생해 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 별도 정산이 필요할 수 있는 금액입니다.

6.2. 공동 담보

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 또는 낙찰 여부에 따라 본 건의 가치나 권리관계에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 사업 주체 자금 문제

본건 아파트의 사업 주체인 (유)와이지개발이 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이는 임대차 계약 및 보증금 관련하여 잠재적인 불안 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본 건의 임차인인 김영균 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호를 위한 건축 및 용도 제한이 있을 수 있습니다.

## 7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동의 중심 상업지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 동광양중학교를 비롯한 교육시설과 공원 등 쾌적한 주거 환경 또한 장점입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 미납 관리비 발생, 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 사업 주체의 자금 문제 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

## 8. 투자 포인트

* 광양시 중심 상업지역의 편리한 입지

* 다수의 아파트 단지와 상업, 행정 시설 인접

* 양호한 교통망 (대로변 접함, 광역 이동 용이)

* 초중고 학군 인접 및 공원 등 쾌적한 주거 환경

* 대항력 있는 임차인 부재로 권리 분석 용이

* 아파트 규모 (84.11㎡)가 수요 선호도가 높은 편임

## 9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 307,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 물건의 장단점, 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 요인(미납 관리비, 공동 담보 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 미납 관리비 1,590,550원은 인수 또는 별도 정산 여부를 확인 후 입찰가에 반영해야 합니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다. (유)와이지개발의 자금 문제 관련성은 임차인의 보증금 회수와는 별개로, 추후 재산권 행사 등에 간접적인 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 정확한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.