나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50449 [1] 전라남도 순천시 조례동 1450 석호가람휘아파트 101동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "왕조초등학교" 남서측 인근에 위치한 석호가람휘아파트 제101동 제4층 제406호로서 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상11층건 중 4층 406호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측 및 북측에 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 순천지원 2026타경50449 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 1450 석호가람휘아파트 101동 4층 406호

* 용도: 아파트

* 감정가: 126,000,000원

* 토지 면적: 41.11㎡ (약 12.44평)

* 건물 면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 전용면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 공급면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

1.2. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 4층 406호

* 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등

* 창호: 새시 창호

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

1.3. 토지 상세 정보

* 형상 및 이용 상태: 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 단지 남서측 및 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "왕조초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재한 주거지대임.

* 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능함.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2011년 03월 31일 접수된 우리은행 근저당권 (권리금액: 56,030,000원)임.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성명: 김성이)

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 06월 07일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026년 07월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련 등기: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전(상속) 등기가 확인됨.

* 부채 관련 등기: 우리은행 근저당권, 우리은행 임의경매 개시 결정 등기가 확인됨.

* 등기부채권 총액: 56,030,000원 (근저당권 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

* 본 건은 왕조초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 순천시 조례동 일대는 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 관련 서비스 시설이 잘 갖추어져 있음.

4.2. 주변 혐오시설 및 특이사항

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본 건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않음.

* 주거지대로서 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 왕조초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리함.

5.2. 교통 및 생활 편의

* 단지 주변으로 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 근린생활시설 이용을 통해 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 2026년 4월 기준 미납 관리비가 2,007,930원으로 확인됨.

* 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 비용이므로 입찰 시 고려해야 함. (단, 공용부분 관리비에 한함. 전용부분은 이전 소유자 부담)

6.2. 기타 사항

* 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 확인된 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됨.

7. 종합 의견

본 건은 순천시 조례동에 위치한 아파트로, 왕조초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 미납 관리비 2,007,930원(2026년 4월 기준)은 낙찰자가 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 확인 및 반영해야 합니다. 전반적으로 일반적인 아파트 경매 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 교육 환경과 주변의 주거 편의시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 향후 시세 상승 기대: 해당 지역의 부동산 시장 동향에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 126,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 현황(미납 관리비, 수리 필요 여부 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소이나, 미납 관리비 2,007,930원(2026년 4월 기준)은 낙찰 시 추가 비용으로 발생하므로 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.