나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10627 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-48 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남측 인근에 위치하는 현칭 '정우골 든시티' 4층 402호로서, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "온천장역"이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 4층 402호로서, 외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택(아파트)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약6미터 내외의 막다른 도로 및 남동측으로 폭 약3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이15 0m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 곤란 하여 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

현칭 '정우골든시티'임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 심우진)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10627 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-48 4층 402호

건물명: (현칭) 정우골든시티

용도: 아파트 (집합건축물대장상 '공동주택(아파트)')

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 4층 (참고: 해당 전유부 JSON 정보상으로는 14층 1402호로 확인됩니다.)

감정가: 290,000,000원

토지 면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물 면적: 73.06㎡ (약 22.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

신축일: 사용승인일 2019년 12월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 계획

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 4층 402호로서, 외벽은 치장석붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 인접 토지는 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 도로 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접합니다. 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 115m, 최고 높이 150m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2026년 04월 17일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 심우진)

* 보증금: 251,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 05월 07일

* 확정일자: 2023년 04월 28일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음 (주택임차권은 말소 예정).

3.4. 인수되는 보증금

0원 (임차인의 대항력 없음 및 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.5. 총 등기부채권액 (말소기준권리 기준)

251,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

아파트 및 소규모 공동주택이 밀집해 있으며, 숙박시설과 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

부산 도시철도 1호선 온천장역이 인접해 있어 지역 내외 이동이 용이합니다.

4.3. 지역 용도

일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

단지 인근에 금정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 시설

본 건물은 위생 및 급·배수 설비, 화재 경보 설비, 소화전 설비, 주차 설비, 승강기 및 도시가스를 이용한 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 따라서 응찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기가 명시되어 있으나, HUG가 보증금을 전액 변제받지 못할 경우에 대한 내용은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

6.3. 건축 관련 제한

본 토지는 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 속해 있어 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 지역은 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 환경은 양호하나, 특정 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동에 위치한 아파트로, 온천장역 역세권에 속해 교통이 편리하며 금정초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 우수합니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG와의 확약서에 따라 낙찰자가 인수할 임대차 관련 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인의 제약과 HUG 인수조건의 세부 내용을 경매 진행 전 반드시 재확인해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 온천장역 이용이 편리한 역세권 단지입니다.

* 생활 인프라: 금정초등학교, 각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 대항력 부재 및 HUG와의 확약서로 인해 낙찰자의 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

290,000,000원

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 예상 입찰가

약 246,500,000원 (감정가 대비 85% 수준)

9.4. 주의사항

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 추정한 것이며, 실제 시장 조사, 주변 시세, 본건의 구체적인 상태 및 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.