나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30335 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 454-1 서도그랜드프라자 6층 671호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 '상산타운 아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경여건은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 제6층 제671호로서, 외벽 : 몰탈위 페이트 및 돌붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페이트 및 내부인테리어 등 마감, 창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

상가(사무실)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 왕복 6차선도로, 남측으로 노폭 약 10미터 정도의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(상산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30335 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 454-1, 서도그랜드프라자 6층 671호

용도: 근린상가

감정가: 334,000,000원

토지면적: 98.43㎡ (약 29.77평)

건물면적: 479.55㎡ (약 145.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 '상산타운 아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 환경여건은 보통 수준으로 평가됩니다. (cite:4, 8)

* 교통상황: 대상 물건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북측으로 왕복 6차선 도로, 남측으로 노폭 약 10미터 정도의 도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12, 근저당권, 오수관촌농업협동조합, 2017년 7월 12일 접수 (채권액 348,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 이*: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-08. 대항력 없음.

* * 장*: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-24. 대항력 없음.

* * 스페큐레이션, 장창우*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-29. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 건물 및 토지 정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 제6층 제671호로서, 외벽은 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 등 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 상가(사무실)로 이용 중입니다.

* 건물면적: 479.55㎡ (약 145.06평)이며, 1994년 8월 31일 사용승인되었습니다.

* 토지면적: 98.43㎡ (약 29.77평)이며, 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(다솔유치원, 상산고등학교)에 포함됩니다.

5. 상권분석

* 주위 상가 형성: 대상 물건이 위치한 지역은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. (cite:4, 8)

* 주변 상권 특성: 인근에 홈플러스, CGV와 같은 대형 유통 시설이 입점해 있어, 서도그랜드프라자 및 주변 소규모 상가들이 상권 경쟁에 영향을 받고 있다는 분석이 있습니다. (cite:8) 다만, 이를 극복하기 위한 상가 번영회 구성 등 지역 상권 활성화 노력도 있었습니다. (cite:8)

6. 생활정보

* 편의시설: 주변에 홈플러스 전주효자점 등 대형마트와 CGV 영화관이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 이용할 수 있습니다. (cite:14, 16)

* 교육시설: 대상 물건 인근에 다솔유치원 및 상산고등학교가 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

* 법적 제한사항: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정으로 인한 개발 및 이용의 제한이 있을 수 있습니다.

* 명도 리스크: 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으나, 임대관계 미상인 점을 고려하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 상권 쇠퇴 가능성: 홈플러스, CGV 등 대형 복합 상업 시설과의 경쟁 심화로 인한 주변 소규모 상권의 지속적인 침체 가능성을 고려해야 합니다. (cite:8)

8. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 주요 도로에 접해 있어 접근성이 우수한 근린상가입니다. 건물 규모가 크고 토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로 관리 및 활용에 용이할 수 있습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 다만, 대형 상업 시설과의 경쟁으로 인한 상권 쇠퇴 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 말소기준권리 외 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 정확한 현장 조사를 통한 임대차 현황 및 공실 위험 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 주요 도로변에 위치하여 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 운영 및 관리가 가능합니다.

* 상대적으로 넓은 건물 면적을 갖추고 있어 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 334,000,000원입니다. 등기부상 총 채권액은 579,168,730원으로 감정가를 초과합니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 권리상 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용은 없습니다. 경매 시장에서 부동산 입찰가 산정 시 감정가 대비 낙찰가율(시세, 권리분석, 현장조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려)을 참고하게 됩니다. (cite:2, 3, 7) 본 물건의 경우, 주변에 대형 유통 시설(홈플러스, CGV)이 위치하여 상권 경쟁 심화 및 공실 위험이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음을 감안할 때, 감정가의 80% 수준인 약 267,200,000원부터 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 접근 방식이며, 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.