나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10623 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 38-5 그린센트 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미리내 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 "부암초등학교" 북동측 인근에 위치하는 그린센트 7층 708호로서, 주위는 중소규모의 공동주택과 일부 상업업무용부동산 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량접근이 가능하며 전반적인 교통상황이 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 7층 708호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅마감 창호: 새시창

이용상태

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

건물 내에 승강기(3대), 옥내소화전, 스프링클러설비, 기계식 타워주차설비 등이 되어 있고, 개별 호별로 제반위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 공동주택부지입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8m 도로 및 서측으로 폭 약 10m 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m), 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(임차보증금 금173,000,000원, 범위 주거용 건물의 전부, 임대차계약일자 2021년12월6일)이 되어 있습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김은혜)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10623 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 38-5 그린센트 7층708호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평) (전용/공급면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부암초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 중소규모의 공동주택과 일부 상업업무용 부동산이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 동측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8m 도로, 서측으로 폭 약 10m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 소로2류에 속하며, 최고 높이 제한 지역(기준 100m, 최고 140m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에는 부암초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 다양한 상업 및 주거 시설이 분포하고 있습니다.

* 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 주택도시보증공사가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부상 채권 총액은 234,749,532원입니다. (경매 신청 채권 이전 권리총액 기준)

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 정보 *

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 김 )

* 보증금: 173,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 28일

* 확정일자: 2021년 12월 7일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 1월 10일

* 주택도시보증공사(양도전 임차인 김은혜)로부터 2026년 9월 1일자로 제출된 확약서 내용에 따라, 임차인은 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하며 대항력은 포기하였습니다.

* 또한, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 이에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 일반상업지역에 위치하며, 주거 및 상업업무용 부동산이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 20층 건물 내 7층에 위치하고 있습니다.

* 건물에는 승강기 3대, 옥내소화전, 스프링클러 설비, 기계식 타워주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 개별 호실별로 위생 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 대항력이 포기되었고, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였습니다. 이는 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나, 확약서 제출일자가 경매 관련 서류상 기재된 날짜와 유사한 시점(2026.09.01.)이라는 점은 실제 효력 발생 시점 및 법적 해석에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높은 점은 유의해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획상 최고 높이 제한 지역 등으로 향후 건물 증축이나 재건축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 위치한 도시형 생활주택으로, 교육 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인과의 권리관계가 확약서를 통해 정리되어 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높다는 점 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG 제출 확약서에 따라 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기가 이루어져 매수인의 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 부암초등학교 인근에 위치하며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통 접근성: 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금: 0원 (확약서에 따라 포기됨)

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로도 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 권리관계 재확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.