나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10614 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 452-7 미래빌라 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 ‘양성초등학교’ 북측 인근에 위치하는 미래빌라 1층 101호로서, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 및 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 양정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호로서, 외 벽 : 외장타일 마감 등, 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지 내 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양정동 452-7 : 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김정순)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10614 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 452-7 미래빌라 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 42.14㎡ (약 12.75평)

토지지분: 42.14㎡ (약 12.75평)

건물면적: 75.11㎡ (약 22.72평)

건물지분: 75.11㎡ (약 22.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 ‘양성초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접도로상태:

본건은 북측으로 노폭 약 5미터, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획:

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을15 근저당권 (채권자: 김승현, 채권최고액: 50,000,000원, 접수일자: 2023.09.27)

임차인 현황:

본건에는 주택도시보증공사로부터 채권을 양도받은 임차인 김정순(채권양도)이 등록되어 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 10월 24일, 확정일자는 2022년 10월 6일입니다.

주택도시보증공사(양도전:임차인 김정순)로부터 2026.09.01. 자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

등기부상 기타 권리:

소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기(김정순, 말소) 외에 근저당권(말소), 압류(말소), 가압류(삼성카드, KB국민카드, 하나캐피탈, 모두 말소) 및 강제경매(주택도시보증공사, 말소) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리인 을15 근저당권보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2003년식, 23.01㎡(약 7.0평) 빌라가 2026년 7월 8,000만원 ~ 8,850만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산한 3.3㎡당 매매가는 약 1,100만원 ~ 1,260만원 수준입니다.

* 1982년식, 45.59㎡(약 13.8평) 빌라가 2026년 7월 6,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 471만원 수준으로, 연식 및 면적 차이에 따른 시세 차이가 크게 나타납니다.

본건은 2003년식, 75.11㎡(약 22.72평)의 다세대주택으로, 최근 거래된 2003년식 빌라의 평당 시세를 적용할 경우, 현 시세는 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 5천 3백만원 대비 상당한 시세 차이를 보입니다.

5. 생활정보

교육시설:

본건 북측 인근에 양성초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설:

주위로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

부산도시철도 1호선 양정역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련:

임차인 김정순 씨가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

감정가와 시세의 괴리:

감정평가액(1억 5천 3백만원) 대비 추정 시세(약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원) 간의 차이가 크게 발생합니다. 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있지만, 실제 가치 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성도 존재하며, 이로 인해 경쟁이 치열해질 수 있습니다.

임대관계 미상:

감정평가서 상 임대관계가 ‘미상’으로 기재되어 있어, 현재 실제 거주자 외 다른 임차인이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동 소재 미래빌라 1층 101호로, 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 2003년에 건축되어 연식이 비교적 최신이며, 주택도시보증공사 관련 임차인 문제가 확약서 제출로 해결되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 교통 및 생활 환경도 양호한 편입니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 기준으로 파악된 시세보다 현저히 낮아, 실제 경매 시 높은 경쟁률이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 양정역을 이용할 수 있어 향후 임대 수요 및 매매 시 유리합니다.

낮은 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 낮게 평가되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

HUG 인수 부담 없음: 임차인 관련 확약서 제출로 별도의 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

제3종일반주거지역: 향후 지역 개발 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다.

주변 2003년식 다세대주택의 실거래가(23.01㎡ 기준, 3.3㎡당 약 1,100만원~1,260만원)를 고려하여 본건(75.11㎡)의 현 시세를 산정하면 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본건은 시세 대비 저평가된 물건으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 1.3배 ~ 1.5배 수준인 198,900,000원 ~ 229,500,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 단, 실제 경매 진행 상황과 낙찰가율 등을 면밀히 모니터링하며 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.