나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3469 [1] 대구광역시 서구 비산동 276-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 서구 비산동 소재 "비산4동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 기존주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있지 않은 시가지입니다.

교통상황

간선대로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 불가능합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하고, 단독주택부지이며, 북동측단 일부는 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측 및 북측으로 폭 1.5미터 정도의 보도블럭 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-1, 1-2, 1-3: 목조 함석기와 및 판넬지붕 단층으로 공부상 3동이나 실제 1 동이고, 조적조 보강 구조이며, 외벽: 몰탈 위 페인팅에 전, 측면 일부 적타일 치장 붙임 내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임 창호: 하이새시 유리창입니다.

이용상태

기호 1-1, 1-2, 1-3: 단독주택으로서 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 조사됩니다.

설비내역

기호 1-1, 1-2, 1-3: 급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1-1, 1-2, 1-3 건물은 공부상 3동에 기와지붕이나 실제 1동으로서 함석기와 및 판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 건물은 공부상 3동이나 대폭적인 수리로 일체화하여 실제 1동으로 이용 중입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1 건물은 공부상 '3동' 및 '목조 기와지붕'이나, 대폭적인 수리로 일체화하여 실제 '1동'이며 '함석기와 및 판넬지붕'임
3.목록1 건물의 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여, 실측사정하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3469 (1)

* 소재지: 대구광역시 서구 비산동 276-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 156,480,000원

* 토지면적: 106.00㎡ (약 32평)

* 건물면적: 59.88㎡ (약 18평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: OOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 물건 개요

* 본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 단독주택입니다.

* 총 토지 면적은 106.00㎡(약 32평)이며, 건물 면적은 59.88㎡(약 18평)입니다.

* 감정가는 156,480,000원입니다.

* 건축물대장상으로는 3동의 목조 기와지붕 건물로 등록되어 있으나, 실제로는 대폭적인 수리를 거쳐 1동의 함석기와 및 판넬지붕 건물로 이용 중입니다.

* 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측 사정을 거쳤습니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 중복사건으로, 주거환경개선지구에 속해 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 건물은 공부상 3동 및 목조 기와지붕이나, 실제로는 1동이며 함석기와 및 판넬지붕으로 이용 중입니다.

* 건물의 공부상 면적과 실제 면적이 상이합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대구광역시 서구 비산동에 소재하며, "비산4동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 기존 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 획지와 가로망이 정비되어 있지 않은 시가지의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

* 간선대로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단, 차량 출입이 불가능하다는 점은 주요한 제약 사항입니다.

2.3. 도로 상태

* 동측 및 북측으로 폭 1.5미터 정도의 보도블럭 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당권, 임의경매)는 말소 예정입니다.

* 말소기준권리는 2016년 10월 14일 접수된 비산천주교회신용협동조합의 근저당권(60,827,000원)입니다.

* 경매로 인해 모든 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되어, 점유자 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 향후 주거환경개선사업지구 지정에 따른 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 비산4동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변의 단독주택 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 의료시설

* 병의원 등 의료 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 차량 출입 불가

* 가장 치명적인 단점으로, 차량 접근이 불가능한 경우 일상생활의 불편함과 재산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 해당 사항에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 주거환경개선지구 지정

* 향후 재개발 또는 정비사업 진행 시 예상치 못한 규제나 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 지구 내 건축 후퇴선 지정 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

* 인수되는 보증금은 없으나, 실제 거주하는 임차인이나 점유자가 있는지, 있다면 그들의 법적 지위 및 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 공부와 실제 현황 차이

* 건물 면적 및 동 수의 차이는 행정 절차상 이슈나 무단 증축 등의 가능성을 시사할 수 있습니다. 실측 사정으로 실제 현황은 파악되었으나, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 권리상 하자가 없어 낙찰 후 모든 등기부상 권리가 소멸되는 깨끗한 상태입니다.

* 토지 면적 대비 건물 면적이 작아, 토지 활용 가능성이 높으며, 주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 일부 존재합니다.

* 그러나 '차량 출입 불가'라는 매우 심각한 제약 사항과 '임대 관계 미상'이라는 불확실성이 큰 리스크로 작용합니다.

* 따라서 해당 물건은 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통해 차량 접근 가능성 및 실제 거주자 현황을 반드시 확인한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되는 권리상 안전성.

* 주거환경개선지구 지정에 따른 향후 개발 가능성.

* 토지 면적(106㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성 (주거환경개선지구 관련 규제 확인 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 156,480,000원

* 주변 다세대 주택 매매 실례(2026년 6월)를 보면, 전용면적당 가격은 약 1,023,000원 ~ 1,869,000원 수준입니다. 그러나 본 물건은 단독주택으로, 토지 가치가 더 중요하게 반영될 수 있습니다.

* 가장 큰 단점인 '차량 출입 불가능'은 부동산 가치에 치명적인 영향을 미칩니다. 또한, 주거환경개선지구 지정은 잠재적 호재일 수도 있지만, 개발 계획의 불확실성 및 건축 규제 등으로 인해 리스크 요인이 될 수도 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 85% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 약 133,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.