나이스옥션 법원경매 대전 2026타경242 [1] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1~4)은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하는 구분건물 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 107호 외 3개호이며 주변은 대단위 아파트단지 및 학 교, 공원, 관공서(국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 상업적 배후 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소 재 하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여 건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물중, 1층 107호, 117호, 119호, 120호 (사용승인일 : 2019.03.06) 외벽 : 외장석재 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호 및 강화유리

이용상태

기호(1) : 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 별첨'사진용 지'와 같이 휴업상태인 것으로 조사됨. 기호(2) : 인접한 호수(118호)와 일괄로 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중임. 기호(3,4) : 두개 호수 일괄로 일반음식점(킹타원)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(비오케이아트센터) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남서측으로 포장된 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대 책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 내·외부관찰 및 탐문조사 내 용 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람. ② 기준시점 현재, 기호(2)는 인접한 호수(118호)와 경계 구분없이 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중이고, 기호(3,4)는 경계구분없이 일반음식점(킹타원)으로 이용 중임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함됨.
(채무자및소유자가 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026. 7. 28.자로 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

대전지방법원 2026타경242 (1)

1.1. 2.소재지

세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층107호

1.1. 3.용도

제1종 근린생활시설 (건축물대장상), 제1종 및 제2종 근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설 등으로 활용 가능

1.1. 4.감정가

975,000,000원

1.1. 5.면적

토지 면적: 2115.00㎡ (약 640.09평)

건물 면적: 58.14㎡ (약 17.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 6.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7.경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

의OOO (의당농업협동조합으로 추정)

1.1. 9.사용승인일

2019년 3월 6일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등 다양한 관공서 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업적 배후 여건이 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 의당농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을1 근저당권 외 모든 권리(을2, 을3, 을4, 갑3, 을4-2, 갑5 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 국승한

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-05-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이원호

보증금: 60,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업일자: 2020-07-01

확정일자: 2024-06-21

대항력: 없음

비고: 배당신고일자가 없어 대항력은 없으나, 배당을 받지 못할 경우 일부 보증금은 인수될 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 이원호 임차인의 배당 여부에 따라 변동 가능성 있음)

3.4. 대지권 미등기 관련 사항

본건은 대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 채무자 및 소유자는 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증 받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026년 7월 28일 자로 제출하였습니다. 따라서 등기 절차는 원활히 진행될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 본건(107호) 이용 현황

건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 휴업 상태인 것으로 조사되었습니다.

4.2. 인접 호수 이용 현황

* 117호: 인접한 118호와 일괄하여 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)으로 이용 중입니다.

* 119호, 120호: 두 개 호수를 일괄하여 일반음식점(킹타원)으로 이용 중입니다.

4.3. 지역 상권 특성

주변에 다수의 관공서 및 아파트 단지가 있어 기본적인 유동인구 및 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인접 상가들이 활발히 운영 중인 점을 고려할 때, 107호의 업종 선택 및 운영 전략에 따라 상권 내에서 충분한 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 공공기관

국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등 다수의 행정 및 연구기관이 인접해 있어 관련 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통 접근성

단지 내 상가시설 및 주변 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

매각으로 대지권 등기 절차 진행이 예상되나, 채무자/소유자의 협조 의사 확인 및 보정서 제출은 긍정적 요인입니다. 다만, 실제 등기 완료까지 약간의 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 현재 휴업 상태

본건 107호가 현재 휴업 중이므로, 공실 리스크 관리 또는 신규 임차인 유치 및 활성화 방안 마련이 필요합니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (이원호 임차인의 경우, 배당을 받지 못하면 보증금 일부를 인수해야 할 수도 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 반곡동의 행정타운 및 주거 밀집 지역에 위치한 상가 건물로, 입지적 강점과 함께 잠재적인 성장 가능성을 보유하고 있습니다. 비록 현재 107호가 휴업 상태이고 대지권 미등기 이슈가 있으나, 관련 협조 의사가 명확하여 해결 가능성이 높습니다. 모든 선순위 권리가 소멸되어 권리관계가 매우 명확하며, 인수할 보증금 또한 없어 안정적인 투자가 기대됩니다. 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 향후 임대수익 및 시세차익을 동시에 추구할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 행정 및 연구 단지 인접 지역의 우량 입지.

* 대규모 아파트 단지 및 관공서를 배후로 한 안정적인 수요층 확보 가능.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 상품성 우수.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 깨끗한 권리 취득 가능.

* 대지권 미등기 관련 법적 문제의 원활한 해결 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 975,000,000원입니다.

입찰가를 산정함에 있어서는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 건물의 현 상태, 향후 활용 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 직접적인 예상 입찰가를 제시하지 않으나, 감정가를 기준으로 주변 시세를 면밀히 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 특히, 현재 휴업 상태인 점과 대지권 미등기 해소 절차를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.