나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600763 [1] 세종특별자치시 고운동 2111 가락마을19단지 1909동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동행정복지센터" 북서측 인근에 소재한 가락마을- 19단지 1909동 4층 404호이며, 주위는 대규모 아파트 단지와 단독주택, 임야 등으로 이루 어진 시가지 인근 아파트지대임.

교통상황

본건 아파트 단지내 차량의 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 4층 404호 (사용승인일자: 2019.3.22) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

주택(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 알파공간, 발코니, 현관 등)으로 이용 중 임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지 및 완경사지이며 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 남동측 및 남서측으로 중로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(세종특별자 치시)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합 도시 건설을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600763 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 고운동 2111 가락마을19단지 1909동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 485,000,000원

* 토지면적: 77.71㎡ (약 23.51평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 사용승인일: 2019년 3월 22일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 18층 건물 중 4층

* 채권자: 남OOOOOOO

* 단지 정보: 가락마을19단지 아파트, 998세대

* 주차: 총 1,540대 (지하 기계식)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 고운동에 소재하며, "고운동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 대규모 아파트 단지와 단독주택, 임야 등으로 이루어진 시가지 인근 아파트 지대입니다.

* 교통상황: 아파트 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지는 남동측 및 남서측으로 각각 중로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 예정지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보상으로 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남산새마을금고 근저당 (2019년 11월 27일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 705,000,000원

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사라인건설

* 소유권 이전: 박규련 (매매)

* 근저당: 남산새마을금고 (말소기준권리)

* 근저당: 주식회사엘하비스트대부 (말소)

* 임의경매: 남산대신새마을금 (본건 경매개시결정)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 참고사항: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대관계가 미상인 점에 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 점유자가 있을 수 있으므로 명도 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 세종시 고운동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 "고운동행정복지센터"가 위치하여 행정 편의성이 있으며, 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등) 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 주택(아파트)으로 이용 중이며, 내부 구조는 침실 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 알파공간, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용이 가능하며, 단지 내 차량 출입이 용이합니다.

* 난방: 중앙난방 또는 개별난방 (일반적인 아파트 설비로 추정, 구체적 명시 없음)

* 주차: 총 1,540대의 주차 공간 확보 (지하 기계식 주차).

* 기반시설: 위생설비, 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임대관계 미상으로 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인이므로 비교적 신축이나, 내부 마감재 상태, 설비 작동 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 공법상 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 예정지역 등이 포함되어 있으나, 공동주택(아파트) 용도에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 고운동에 위치한 가락마을19단지 아파트로서, 2019년 준공된 비교적 신축입니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 사항입니다.

신축 아파트라는 점과 세종시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 즉시 거주가 가능하며, 하자 발생률이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 수요가 꾸준합니다.

* 권리상 안전: 법적으로 인수할 권리가 없어 명도만 원만히 해결되면 안전한 투자가 가능합니다.

* 세종시의 미래 가치: 행정수도 기능 강화 및 계획적 도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 485,000,000원입니다.

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.886㎡, 약 25.68평) 및 층수(4층)의 아파트가 2026년 7월 5일에 520,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가를 상회하는 수준입니다.

또한, 본건의 전용면적은 84.95㎡(약 25.70평)이며, 본건과 동일한 면적(84.9544㎡)의 임대차 사례가 보증금 23,000,000원 ~ 26,500,000원 수준으로 존재합니다.

본 건은 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

최근 유사 매물의 거래 가격을 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다. 입찰가 산정 시, 최근 실거래 사례를 참고하여 감정가의 95% ~ 105% 수준인 460,750,000원 ~ 509,250,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.