나이스옥션 법원경매 대전 2026타경227 [1] 세종특별자치시 어진동 671 세종에비뉴힐비 5층5151호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 '한국토지주택공사 세종특별본부" 서측 인근에 위치하는 세종에비뉴힐비 제5층 제5151호로서, 주위는 관공서, 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 5층 5151호로서, 사용승인일:2016.11.11 외벽: 드라이비트 마감, 복합판넬 마감 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로, 서측 및 남측으로 소로에 각각 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 인접호인 5150호와 아치형 내부 통로를 통한 연계 사용중인 것으로 조사되었으며 공부와 일치하도록 물리적 복원이 가능한 것으로 판단되는바 정확한 경계확인은 경매 진행시 재 확인하시기 바람. (후첨 '건물개황도' 참조)

물건 비고

본건 인접호인 5150호와 아치형 내부 통로를 통한 연계 사용중이며 공부와 일치하도록 복원이 가능한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 2026타경227 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 세종특별자치시 어진동 671, 세종에비뉴힐비 5층 5151호이며, 용도는 업무시설로 확인되었습니다.

감정가는 178,000,000원입니다.

토지 면적은 17.81㎡ (약 5.39평)이며, 건물 면적은 50.41㎡ (약 15.25평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

채권자는 부OOO입니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, '한국토지주택공사 세종특별본부' 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 관공서, 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

건물 동측으로는 대로가, 서측 및 남측으로는 소로가 접해 있으며, 도로포장 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로와 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 부산은행의 근저당권(을7, 396,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 4,025,244,274원으로 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황으로 (주)시큐메이트유승현이 있으며, 2019년 6월 17일 전입(사업자등록) 하였고 대항력이 있습니다.

임차인의 보증금은 5,000,000원, 차임은 400,000원입니다.

본 건의 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 어진동은 세종시의 중심 상업 및 행정 기능을 수행하는 지역입니다.

주변에 다수의 관공서와 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 인접해 있어 다양한 업종의 상권 형성에 유리한 입지입니다.

단, 건물의 용도가 업무시설이므로, 업종별 특성에 따른 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 세종시의 주요 관공서들이 위치하여 행정 업무를 보기에 편리합니다.

상업지역에 속해 있어 금융기관, 편의시설, 식당가 등이 잘 갖춰져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 세종시 내 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 조사되지 않았으며, 계획된 도시 중심 지역으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 (주)시큐메이트유승현의 보증금(500만원)이 인수 보증금 합계 0원으로 조사되었으나, 실제 배당 절차 및 임대차 관계에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 등기부채권 총액(40억 원 이상)이 감정가(1억 7천 8백만 원)를 현저히 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰가율이 매우 낮을 가능성을 시사하며, 경우에 따라서는 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

본건은 인접 호실(5150호)과 아치형 내부 통로를 통해 연계 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 공부와의 일치를 위해 물리적 복원이 가능한 상태이나, 실제 복원 작업이 필요할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역 내 업무시설로, 관공서 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

특히, 인접 호실과의 내부 통로 연계 사용은 추후 복원 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

매각으로 인한 권리 소멸 여부 및 명도 관련 사항을 철저히 확인하고, 채무 총액 대비 낙찰가를 고려한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

세종시의 중심 상업지역 내 업무시설이라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

향후 세종시의 발전 가능성을 고려할 때, 잠재력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

인접 호실과의 연계 사용을 통해 효율적인 공간 활용이 가능하다는 점은 특정 업종에 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 178,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려할 수 있습니다.

다만, 등기부채권 총액이 감정가보다 훨씬 높은 점, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점, 내부 통로 복원 가능성 등의 리스크 요인을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

통상적으로 권리 분석, 임차인 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 일정 비율(예: 70~90%)로 입찰가를 결정하지만, 본 건의 경우 매우 높은 총 채무액으로 인해 일반적인 기준 적용에 한계가 있습니다.

따라서, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 예상되는 총 명도 비용 및 복원 비용 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.