나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50727 [1] 경기도 성남시 분당구 금곡동 OOO OOOOOOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 분당구 금곡동 소재 "청솔마을아파트" 서측 인근에에 위치하며, 부근은 역세 권 후면에 위치한 주상복합지대로서, 중,고층 규모의 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등 이 밀집되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(분당선-미금역)이 위치하여 제 반대중교통은 양호한 편임.

건물의 구조

'2004.03.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 33층건내 6층 구분세대로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 또는 대리석붙임 등임. 내벽 : 벽지, 타일붙임 등임. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

"아파트" 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 열병합발전에 의한 개별난방설비, 승용승강기설비, 스프링쿨러에 의 한 자동소화설비, 화재경보기, 실내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 현 "주거용, 업무용 및 상업용 복합건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 로폭 약 34미터, 단지 서측으로 로폭 약 32미터, 단지 남측으로 로폭 약 10미 터 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35M~40M)(주간선도로)(접합), 대로2류( 폭 30M~35M)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역 <가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법 >, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육 성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.08.26.~2025.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상 용도: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2025.10.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50727 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50727 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 금곡동 201 코오롱더프라우아파트 6층 605호 (전유부 정보에 따르면 2605호, 26층으로 추정됨)

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,500,000,000원

* 토지면적: 31.77㎡ (약 9.61평)

* 건물면적: 172.09㎡ (약 52.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 사용승인일: 2004년 03월 26일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 33층 (지하 2층, 지상 33층)

* 해당 호수: 2605호 (제공된 주소지 6층 605호와 상이, 26층으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 "코오롱더프라우아파트" 내에 위치하며, 청솔마을 아파트 서측 인근의 주상복합지대입니다. 주변은 중, 고층 규모의 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 밀집해 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 분당선 미금역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

단지 북측으로 폭 약 34미터, 서측으로 약 32미터, 남측으로 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류, 대로2류, 소로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일까지 및 2025년 10월 20일부터 10월 31일까지).

1.3. 권리분석

* 권리관계

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 중소기업은행으로 추정됩니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 10월 4일자 중소기업은행의 근저당 (을6, 120,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당 및 임의경매개시결정 등이 존재하나, 모두 말소 예정 또는 말소될 권리입니다.

등기부상 채권 총액은 1,042,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에 대해 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 아파트로서 주거용 부동산입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 분당선 미금역 역세권 후면에 위치하여 유동인구 및 교통 접근성이 뛰어나며, 상업 지역에 포함되어 있어 지역 내 상업 활동 또한 활발한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보

단지명은 코오롱더프라우아파트이며, 2004년 3월 26일 사용승인되었습니다. 총 164세대로 구성되어 있으며, 최고 33층 높이입니다.

주차는 총 285대 (세대당 약 1.73대) 가능하며, 전기차 충전기가 지하에 설치되어 있습니다.

* 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주변 편의시설

인근에 병원, 약국, 마트, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 있습니다.

* 교육시설

청솔초등학교, 내정중학교, 낙생고등학교 등 학군이 우수하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간 (2025년 8월 26일까지 및 2025년 10월 20일부터 10월 31일까지) 동안 특정 용도 (아파트 포함)에 대한 거래 시 외국인 등에게 허가가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 1,042,000,000원으로 감정가 대비 상당한 비중을 차지합니다. 이는 경매 시 응찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 점유자 유무 및 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인 확인 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 층수 불일치: 제공된 주소지 정보(6층)와 전유부 정보(2605호, 26층) 간의 층수 불일치가 있습니다. 최근 매매 사례도 23층, 28층 등 높은 층에서 이루어졌으므로, 실제 층수에 따른 가치 변동을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 분당구 금곡동에 위치한 코오롱더프라우아파트의 172.09㎡ (약 52평) 면적의 물건입니다. 분당선 미금역 역세권으로 교통이 편리하며, 우수한 학군과 생활 편의시설을 갖춘 지역적 장점을 지니고 있습니다. 2004년 준공된 아파트로 시설 노후화는 있을 수 있으나, 최근 실거래가가 감정가 수준에서 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 임대 관계 미상, 그리고 층수 불일치 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 분당선 미금역 인근으로 교통 및 생활 인프라가 풍부하며, 분당 지역의 높은 선호도를 누릴 수 있습니다.

* 역세권 아파트: 미금역을 중심으로 한 교통망 개선 및 지역 개발 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 잘 갖춰진 학군: 자녀 교육에 유리한 초, 중, 고등학교 학군이 인접해 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 상업 및 주거 복합 개발 가능성으로 인한 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 2026년 5월 28층 아파트가 15억 4천만원에 거래되었고, 23층은 15억 5천만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 15억원이며, 현재 2605호(26층으로 추정)의 면적은 172.09㎡ (약 52평)입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 반영하여 보수적으로 접근한다면 15억 0천만원 ~ 15억 8천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 층수 불일치 및 명도 리스크 등을 감안하여 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.