나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30870 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 861호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위환경은 지식산업센터, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 "양촌역, 구래역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제10층 건물 중 제8층 제861호로서, (사용승인일 : 2022.04.08) 외벽 : 복합판넬 마감등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 가장형 토지로서, "공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 20미터 및 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임. 구래동 6871-13, 6871-14, 6871-15 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30870 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 861호

1.2. 물건 현황

용도: 지식산업센터

감정가: 161,000,000원 (일억 육천일백만원)

토지면적: 10.91㎡ (약 3.3평)

토지 지분: 10.9071㎡ (약 3.3평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.3평)

건물 지분: 40.74㎡ (약 12.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.3. 건물 정보

건물명: 디원시티 시그니처 지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 04월 08일

총 층수: 지하 3층, 지상 10층

본건 위치: 지상 10층 중 제8층 제861호

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "한가람초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 김포골드라인 지하철역인 "양촌역"과 "구래역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 양촌역까지 도보 약 6분 거리에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2026년 04월 16일 접수된 유순환의 강제경매 (권리금액: 31,215,023원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2002년 12월 21일

대항력: 있음

3.3. 등기사항 요약

* 갑2 (2022-07-05): 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 박은성)

* 갑3 (2026-04-16): 강제경매 (권리자: 유순환, 권리금액: 31,215,023원) - 말소기준권리

3.4. 권리 인수 사항

감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 관련 업종의 배후 수요가 예상됩니다.

김포한강신도시 중심상권에 위치하며, 이마트, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설 및 대형 마트, 은행 등이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

김포골드라인 양촌역 및 구래역 이용이 가능하며, 차량 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

전입일자가 2002년 12월 21일로 매우 오래된 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 장기 임차로 인한 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 공급 과잉

김포 지역 내 지식산업센터 공급이 다수 이루어져 경쟁이 치열한 편입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 공공공지 저촉

* 가축사육제한구역

* 철도보호지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (일부 토지)

7. 종합 의견

본건은 2022년 04월 사용승인된 신축 지식산업센터로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 김포한강신도시 내에 위치하며, 양촌역과 구래역의 더블 역세권 입지로 교통이 편리합니다. 주변에 지식산업센터, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 상권이 활성화될 잠재력이 있습니다. 다만, 장기 임차인 존재 및 김포 지역 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 건물로 높은 상품성 확보

* 김포골드라인 역세권 (양촌역, 구래역) 인접으로 뛰어난 교통 접근성

* 지식산업센터 밀집 지역으로 잠재적 임대 수요 풍부

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 매각될 경우 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 현재 감정가는 161,000,000원입니다. 김포 지역 내 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실률, 주변 시세, 본건의 현황(대항력 있는 임차인 존재 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 낙찰 사례, 공실률 및 임대료 수준에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 투자 목표(시세차익, 임대수익 등)와 리스크 감수 수준에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.