나이스옥션 법원경매 부천 2026타경137 [1] 경기도 김포시 월곶면 포내리 183-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 ‘포내동마을’ 내에 위치하며, 본건은 동류형의 단독주택이 밀집하는 주택지대로서 주위 일대는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 남서측, 북동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2014-07-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(포내 소규모하수처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건물로서, (사용승인 : 1996.09.23) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 치장벽돌마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

주택 및 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에는 별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2026타경137 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 월곶면 포내리 183-24이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

용도는 단독주택으로, 감정가는 344,888,710원입니다.

토지 면적은 401.00㎡(약 121.3평)이며, 건물 면적은 199.26㎡(약 60.3평)입니다.

건물 제시외 면적은 24.00㎡가 별도로 존재합니다.

채권자는 이OOOOO이며, 중복사건 및 유동화 물건에 해당합니다.

주의사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 ‘포내동마을’ 내에 위치하고 있으며, 동류형의 단독주택들이 밀집한 주택지대입니다.

주위 일대는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입은 용이하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 세장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

남동측, 남서측, 북동측으로 각각 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 9월 6일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 179,300,000원)입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 등기부상 총 324,511,471원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 인수해야 할 임차인이 없음을 의미합니다.

등기사항에는 중복사건, 유동화물건으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대로서 주변 환경은 주거용 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다:

* 2026년 4월 23일 거래된 탐빌리지102(다세대)는 4,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 23일 거래된 탐빌리지102(다세대)는 7,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 탐빌리지103(다세대)는 3,750만원에 거래되었습니다.

이는 본건과 주택 유형(단독주택 vs 다세대) 및 규모(본건 건물 면적 약 60.3평 vs 주변 다세대 전용면적 약 16.2평)에서 차이가 있으므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 주변 지역의 거래 활동 및 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 1996년 9월 23일 사용승인된 연와조 스라브지붕 2층 건물입니다.

내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄 샷시로 되어 있습니다.

현재 주택 및 창고로 이용 중입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건이라는 점은 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있음을 시사합니다.

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

토지이용계획 상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km, 해병대 제2사단 관할), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하여 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

특히 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

제시외 건물(24.00㎡)이 포함되어 있으나, 매수인이 직접 관리해야 하는 부분이 될 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 명도 시 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적을 가지고 있습니다.

건물은 1996년에 건축되어 연식이 있으나, 주택 및 창고로 이용 가능한 구조입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항으로 인해 추가적인 확인이 요구됩니다.

주변 시세는 다세대 주택 위주로 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 거래 활동은 감지됩니다.

대중교통이 다소 불편하고, 다양한 토지 이용 제한이 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 증축 가능성 (단, 토지이용계획 확인 필수)

일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 가능성

안정적인 주거 지역 내 위치

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,888,710원입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가와 유사한 수준이므로, 권리상의 큰 이점은 없습니다.

주변 유사 물건(단독주택)의 최근 실거래가 정보가 부족하고, 제공된 다세대 주택의 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵습니다.

중복사건, 유동화물건, 군사보호구역 등 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 90% 수준인 310,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 예상가이며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 권리 분석, 지역 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.