나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503006 [1] 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 '인천부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(다세대 등) 및 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 혼재하고있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철1호선, 인천1호선 부평역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물 (사용승인일자 : 2017.11.02.)중 제8층 제803호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1),(2): 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503006 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 8층803호 (장제로52번길 10-3)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 7.61㎡ (약 2.3평)

* 토지 지분: 7.607㎡ (약 2.3평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.48㎡ (약 18.0평)

* 건물 지분: 59.475㎡ (약 18.0평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일자: 2017년 11월 02일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 '인천부흥초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택(다세대 등), 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 인천1호선 부평역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 2필지가 일단지로 구성된 세장형 평지로, 현재 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4. 부평구(인천광역시)의 압류 (2023-11-09)

* 등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (2017-11-27)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2017-12-04)

* 을3: 주택임차권 (2024-03-26, 말소, 금액: 268,000,000원)

* 갑3: 소유권이전 (2022-08-19)

* 갑4: 압류 (2023-11-09, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (2026-04-16, 채권자: 주택도시보증공사, 금액: 268,000,000원)

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(중국인현동매)

보증금: 268,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

확정일자: 2022-07-06

배당신고일자: 2024-03-26

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 정보에 기반함)

* 물건명세서 참고사항: 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 부평역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 속합니다.

* 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천부흥초등학교가 남측 인근에 소재합니다.

* 교통: 지하철 1호선, 인천1호선 부평역을 이용하기 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 주택임차권: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시될 가능성(주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출에도 불구하고) 및 HUG의 인수조건 변경 언급은 인수 시 복잡한 절차나 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 비록 대항력 없는 임차인으로 표기되어 있고 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 2억 6천 8백만원에 달하는 보증금에 대한 최종 처리 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 경매 낙찰 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. (본 보고서 작성일 기준 만료일과 동일)

7. 종합 의견

* 해당 물건은 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다.

* 2017년 준공되어 비교적 신축급 컨디션을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 가장 중요한 쟁점은 HUG 관련 채권 및 임차권의 처리 문제로, 관련 서류 및 법적 해석에 대한 명확한 확인 없이는 입찰 결정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 중앙이클래스22차는 신축급 오피스텔로서 자산 가치 유지 및 관리가 용이합니다.

* HUG 관련 복잡한 권리 관계가 명확히 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 2월: 210,000,000원 (10층)

* 2025년 10월: 195,000,000원 (16층)

* 2025년 11월: 200,000,000원 (11층)

* 평균 시세: 약 201,666,667원

* 감정가: 230,000,000원

* 분석: 본건의 감정가는 최근 시세 평균보다 약 14% 높게 책정되어 있습니다. HUG 보증금 268,000,000원이 낙찰자에게 직접 인수되지 않고, 매각으로 소멸된다는 전제 하에 입찰가를 산정해야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 및 대항력 없는 임차인이라는 점을 고려할 때, 이러한 가정은 유효할 가능성이 높으나, 최종 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원.

* 권고 사항: HUG 관련 채권의 처리 여부 및 구체적인 인수 조건을 철저히 확인한 후, 해당 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.