나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503010 [1] 인천광역시 서구 검암동 675-18 엘림하우스 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검바위역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 검바위역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503010 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 675-18 엘림하우스 1동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 28.28㎡ (약 8.55평)

* 토지지분: 28.28㎡ (약 8.55평)

* 건물면적: 48.42㎡ (약 14.64평)

* 건물지분: 48.42㎡ (약 14.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검바위역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 검바위역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

* 주변 시설:

검바위역 인근으로 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 용이함. 혐오시설 등 특이사항은 제공된 정보에 없음.

1.2. 권리분석

* 경매개시일자: 2026년 04월 16일

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 2026년 04월 16일, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨. 따라서 낙찰자는 별도의 보증금을 인수할 필요가 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 07월 03일

* 확정일자: 2020년 05월 29일

* 배당신고일자: 2024년 09월 06일

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약 (주요 권리):

* 소유권보존: 임근춘 (2012-06-19)

* 소유권이전: 구본향 (2012-08-13)

* 소유권이전: 송민희 (2022-09-01)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-16, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 135,000,000원 (이는 경매 신청 채권액 총액으로, 낙찰자가 인수하는 금액과는 다름)

1.3. 상권분석

* 주위환경:

본건은 검암동 지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지역에 해당함. 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

* 검바위역 인근:

지하철역(검바위역)이 가까워 역세권의 이점을 가지며, 이에 따라 기본적인 상업 및 편의시설 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

* 교통:

지하철 인천2호선 검바위역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치, 차량 접근 용이.

* 편의시설:

검바위역 주변으로 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설:

상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육환경 보호 조치가 요구되는 지역임. 정확한 학교 정보는 별도 확인 필요.

* 주변 환경:

주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 유효기간은 2026년 8월 25일까지임. 매각기일이 이 기간 내에 도래할 경우, 매수인의 자격 요건 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보:

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 주택도시보증공사 관련 대출 채무와 관련된 복잡성이 있을 수 있음을 시사함. 다만, 권리분석 상 인수되는 임차권이 없어 이에 대한 직접적인 위험은 낮음.

* 감정가 대비 시세:

감정가 151,000,000원 대비 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역을 이용한 교통이 편리하며 주거 환경이 양호함. 권리 분석상 인수되는 임차권이나 부담부 채무가 없어 낙찰자가 깔끔한 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있음. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 감정가 대비 시세의 적정성 여부는 투자 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검바위역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성 우수.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 확보 가능.

* 주거 환경: 주변이 주택가로 형성되어 비교적 조용한 생활 가능.

* HUG 연관성: 채권자가 HUG인 점은 채무 이행 가능성이 높음을 시사할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(48.42㎡)의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 251만원에서 303만원 수준으로 파악됨. 이를 바탕으로 추정 시, 본건의 적정 시세는 약 121,734,000원 (48.42㎡ * 251만원/㎡)에서 146,551,000원 (48.42㎡ * 303만원/㎡) 범위로 추정됨.

감정가 151,000,000원과 비교 시, 시세 대비 감정가 수준이 약간 높을 수 있음.

본건은 인수되는 보증금이 없다는 점과 채권 총액 135,000,000원 등을 고려할 때, 현 시세 범위를 기준으로 하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 매각기일, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.