나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503011 [1] 인천광역시 서구 검암동 526-5 골드샤이어 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 인천2호선 "검바위역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트[경사지붕] 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2012.04.17) 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 7미터 내외, 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 기타도로시설(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503011 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 526-5 골드샤이어 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물면적: 50.53㎡ (약 15.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 예정)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 인천2호선 "검바위역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 9번 주택임차권: 임차인 최 (HUG), 보증금 160,500,000원. 2022년 9월 5일 전입, 2022년 8월 11일 확정일자 취득. 대항력 없음.

본 건은 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

* 임차인 표 : 보증금 0원, 차임 0원. 2026년 3월 19일 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

해설: 본 경매 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다. 등기부상 선순위로 보이는 최 임차인의 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 표 임차인 또한 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천2호선 검바위역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 자체적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인천2호선 검바위역을 통해 시내외 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 인근의 공동주택 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

건축정보: 2012년 4월 17일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가는 외국인이 주택 용도로 취득할 경우에만 필요합니다. (허가 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 인수조건 변경 사항은 HUG와의 거래 관계에서 특별한 절차나 조건을 수반할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 HUG 측에 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례와 비교할 때, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변 시설 확인: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천2호선 검바위역 인근에 자리한 다세대주택으로, 교통 편리성과 주거 환경의 양호함을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위인 부담스러운 권리가 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항, 그리고 감정가와 최근 거래 시세 간의 차이는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

인천2호선 검바위역 역세권이라는 입지적 장점은 향후 가치 상승 가능성을 시사합니다.

인수할 임차 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15.28평)의 물건들은 평당 약 830만원에서 1,000만원 사이에 거래되었습니다.

이를 기반으로 본건의 적정 시세는 약 1억 3,500만원에서 1억 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 6,300만원은 시장 시세보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있으므로, 고가 입찰은 지양해야 합니다.

HUG 관련 조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등의 변수를 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 4,000만원 범위 내에서, 입찰 당시의 경쟁 상황과 현장 조사를 통한 최종 판단을 통해 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.