나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502991 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 306-7 꿈앤가 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 한나루로433번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2011년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 402호로서, 외벽: 석재, 벽돌 마감 창호: PVC샷시 이중창호임. (사용승인일:2011-11-28)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502991 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 학익동 306-7 꿈앤가 4층402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 131,000,000원입니다.

토지 면적은 23.22㎡ (약 7.02평)이며, 건물 면적은 56.37㎡ (약 17.05평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2011년 11월 28일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 한나루로433번길에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

토지는 가각 정리된 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 25일 접수된 김포세무서장의 압류 (을구 4번)입니다.

등기부등본 상 모든 을구 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 5번 주택임차권(김정순, 123,450,000원)은 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김정순)

* 보증금: 123,450,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2021-12-21

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (본건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

인수되는 임차보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 학익동 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다. (2026년 5월 기준)

* 학익동 306-128 (광림빌라, 35.86㎡): 40,000,000원 (약 111.5만원/㎡)

* 학익동 679-4 (촌마을빌라B동, 54.85㎡): 90,000,000원 (약 164.1만원/㎡)

* 학익동 710-4 (부흥빌라트B동, 41.06㎡): 66,500,000원 (약 161.9만원/㎡)

본건은 전용면적 56.37㎡이며, 주변 시세 평균(고가 2건 기준)은 약 163만원/㎡입니다. 이를 바탕으로 추정 시세는 약 91,880,000원 수준으로 분석됩니다.

건물은 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 꿈앤가 빌라 동으로 총 5층 중 4층에 위치합니다.

감정가 131,000,000원 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 최초 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 각급 학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 양호하며 인근 버스정류장 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 특이사항으로 언급되었으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 있으며 추가적인 입찰 기회가 발생할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 요건 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 거의 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

2011년 준공으로 건물의 노후도가 심하지 않으며, 학익동 지역의 기본적인 생활 인프라 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 첫 매각 기일에는 낙찰되지 않을 가능성이 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수되는 보증금이 없음.

* 2011년 준공으로 건물 상태 양호.

* 학익동 지역의 주거 편의성 및 교통 접근성.

* 감정가 대비 시세가 낮아 유찰 시 저가 매수 기회 발생 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다.

주변 실거래가 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 91,880,000원 내외로 추정됩니다.

최초 감정가의 70% 수준인 91,700,000원이 최저 입찰가로 설정될 수 있습니다.

주변 시세 및 최저 입찰가 수준을 고려할 때, 보수적인 접근으로 92,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

다만, 이는 초기 입찰 시 예상가이며, 향후 유찰 시 가격 하락폭을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.