나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503062 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 972-5 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물내 9층 903호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 기계식주차설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약7미터 및 약6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 '주택임차권'이 등재 되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 972-5, 9층 903호

1.2. 사건번호

인천지방법원 2026타경503062 (1)

1.3. 건물정보

* 건축년도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 14층 (본건 9층)

* 건물면적: 56.05㎡ (약 16.95평)

* 건물 지분: 56.05㎡ (약 16.95평)

* 전유부분: 9층 903호

1.4. 토지정보

* 토지면적: 8.92㎡ (약 2.69평)

* 토지 지분: 8.9243㎡ (약 2.69평)

1.5. 용도

오피스텔 (공부상 업무시설)

1.6. 감정가

185,000,000원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주안동 일대는 인천광역시 미추홀구의 북동쪽에 위치하며, 지역 내에서 가장 큰 상권을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 주안역(인천 1호선, 2호선)을 도보로 이용 가능합니다.

* 차량의 진출입이 가능하고, 도화IC 진입이 용이하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로접근성

* 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 7미터 및 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 12월 30일자 잠실세무서장 압류 (갑8)

* 본건 등기부 상 압류, 강제경매, 소유권이전, 신탁등기말소 등이 등기되었으며, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사(곽 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등기 (을4) 후 말소 처리.

* 임차인 2: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리 인수 여부

* 등기사항전부증명서 및 물건명세서 상, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 주택임차권(을4)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 총 인수 보증금은 0원입니다.

* 따라서 본 건은 등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 주안동 일대는 주거시설과 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주안역(인천 1호선, 2호선)을 중심으로 인천의 대표적인 상권 중 하나를 형성하고 있습니다.

* 주안 2,4동 일원은 재정비촉진지구로 지정되어 신축 사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에 대형마트, CGV, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

* 주안역 인근에는 상업시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설 또한 풍부하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변에 아파트, 다세대 주택, 오피스텔 등이 분포하며 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 복합 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 다수의 편의점(GS25, CU, 써브웨이 등), 대형마트, 쇼핑 시설(CGV, 롯데리아, 다이소 등)이 도보 거리에 위치하여 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 인천주안초등학교, 인천주안남초등학교 등 초등학교가 소재합니다.

* 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경 보호 및 관리가 이루어지고 있습니다.

* 인천 미추홀구 내에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

* 인근에 주안퍼스트병원, 인천사랑병원, 원병원(신경과, 정신건강의학과) 등 다양한 의료 시설이 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주택임차권(을4)은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이나, 과거 선순위임차권으로 등기된 이력이 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 다만, 총 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 임차인 관련 금전적 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 권리 관련

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 언급되어 있어, 과거 임대차 계약 및 HUG 관련 특수 거래 조건이 있었음을 시사합니다. 이는 권리 분석 시 확인된 말소 사항으로 인해 현재는 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 보이나, 과거 거래 이력 등에 대한 추가적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 주안역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 주변 상권이 발달해 있고, 최근 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태입니다. 다만, 과거 HUG 관련 특이사항이 존재했던 점은 유의할 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 투자 및 실거주가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 더블 역세권(1, 2호선)으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 상권 발달 및 생활 편의시설 풍부 (CGV, 대형마트, 병원 등).

* 인천 미추홀구 내 주요 재개발 구역 인근에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

185,000,000원

9.2. 최근 유사 물건 매매가

140,000,000원 (2026년 5월, 동일 주소지 7층 오피스텔 기준)

9.3. 예상 입찰가

160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 분석: 본건의 감정가는 185,000,000원입니다. 동일 건물 내 유사 면적의 7층 오피스텔이 2026년 5월 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가보다 낮은 수준입니다. 본건은 9층으로 7층보다 선호도가 높을 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수되는 권리나 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 최근 거래 사례를 참고하여 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.