나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503027 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 86-13 누보하이빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역(인천2호선)' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포, 숙박시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 주변까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 전철역(시민공원역, 주안역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

기타 참고사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람. - 본건은 집합건축물대장 전유부 상 2023.10.23.일자로 건축법 위반에 따른 위반건축물(2022-위반 -200, 무단증축/지상6층/다세대주택(601호)/조립식패널조/3㎡)로 등재된 상태로 건축법 위반 등에 따른 시정조치 또는 원상회복을 위한 비용이 추가적으로 발생할 수 있으니 입찰 시 유의하시기 바람. - 본건 베란다에 소재하는 조립식패널조 다용도실(주택부속 용도, 약 3㎡, 집합건축물대장 전유부 상 위반건축물로 등재)과 간이 천막 차양은 시장 거래관행을 참작하여 본건 다세대주택 부분에 포함하여 평가하였으니 입찰 시 건축법 위반여부 및 양성화 가능성 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

-건축물대장상 위반건축물(무단증축/조립식패널조/3㎡)로 등재되어 시정조치, 원상회복을 위한 추가비용이 발생할 수 있음
-본건 베란다에 소재하는 조립식패널조 다용도실(위반건축물등재)과 간이 천막 차양은 포함 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2026타경503027 (1) 사건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503027 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 86-13 누보하이빌 6층 601호

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000 원

토지면적: 19.86㎡ (약 6.0평)

토지지분: 19.8636㎡ (약 6.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

건물면적: 57.36㎡ (약 17.35평)

건물지분: 57.36㎡ (약 17.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역(인천2호선)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 시민공원역, 주안역 등 전철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용 현황

자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)에 해당됩니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약

말소기준권리: 서울축산업협동조합 근저당권 (2017-03-15 접수, 채권금액 109,200,000원)

총 등기부채권액: 109,200,000 원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부 구조를 확인하지 못했습니다. 입찰 시 내부 구조는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 상가, 숙박시설이 복합적으로 형성되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 시민공원역 및 주안역 주변의 역세권 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

교통 접근성

대중교통(버스, 지하철) 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 원활하여 외부에서의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 현장 확인이 필요합니다.

대중교통 이용

시민공원역(인천2호선)과 주안역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 문제

건축물대장상 위반건축물(무단증축, 조립식패널, 3㎡)로 등재되어 있어 시정조치 및 원상회복을 위한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 본건 베란다의 조립식패널조 다용도실 및 간이 천막 차양도 위반건축물로 등재되어 있으며, 이와 관련된 법규 준수 및 양성화 가능성에 대한 별도 확인이 필요합니다.

현장 조사 한계

현장 조사 시 이해관계인의 협조가 부족하여 내부 구조를 상세히 확인하지 못했습니다. 평가 시 건축물대장, 외부 목측, 주변 탐문 등을 참고하였으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 시민공원역과 주안역을 이용할 수 있는 교통 요지에 자리하고 있습니다. 다만, 건축물대장상 위반건축물로 등재된 점은 중요한 리스크 요인입니다. 무단 증축된 부분에 대한 시정 및 원상복구 비용이 추가적으로 발생할 수 있으며, 이는 낙찰 후 부담해야 할 비용이므로 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 107,000,000원으로 책정되었으나, 위반건축물 문제와 관련된 제반 비용을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

역세권 입지

시민공원역 및 주안역 인근으로 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

개발 잠재력

주안동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 추진될 수 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

위반건축물 리스크 관리

위반건축물 문제가 존재하는 만큼, 철저한 사전 조사와 비용 산출을 통해 리스크를 관리하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 면적(약 43~44㎡, 13평) 다세대주택의 거래가는 82,000,000원에서 122,000,000원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 57.36㎡(약 17.35평)으로, 비교 대상 물건보다 넓은 면적을 가지고 있습니다.

최근 매매 사례를 바탕으로 평당가를 산정하면 약 626만원/평 ~ 904만원/평 수준입니다. 본건의 면적(17.35평)을 적용할 경우, 시세는 약 108,600,000원 ~ 156,800,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 대비 고려사항

본건의 감정가는 107,000,000원입니다. 이는 시장 시세의 하단부에 근접하거나, 위반건축물로 인한 잠재적 비용을 일부 반영한 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 고려

위반건축물로 인한 시정 및 원상복구 비용, 내부 미확인으로 인한 추가 수리 비용 등을 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 지출이 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위

상기 분석과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 제안합니다. 이 범위는 감정가보다 낮게 책정하여 리스크를 분산시키고, 잠재적 수익성을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 반드시 현장 재확인 및 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 조사 결과

인천광역시 미추홀구 주안동 86-13번지 일대에 대한 주변 혐오시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.